こんにちは。柏市の不動産会社、リノーズです。
査定にお伺いした先で、たまに言いにくい事実をお伝えしないといけないことがあります。
「この物件、建て替えができない"再建築不可"の可能性があります」
ショックを受けられる方が多いのですが、売れないわけではありません。今日は再建築不可をはじめとした「訳あり物件」の売り方を、正直にお話しします。
再建築不可ってどういうこと？
建物を建てるには、建築基準法上の道路に、間口2m以上接している必要があります（接道義務）。
昔からの住宅地には、この条件を満たさない土地が意外とたくさんあります。細い路地の奥にある家、旗竿地で通路幅が2mない家、前面の道が建築基準法上の「道路」ではない家…。こうした土地は、今の家を壊すと新しい家が建てられない＝再建築不可、となるわけです。
千葉県東葛エリアも例外ではなく、柏駅・松戸駅周辺の古い住宅地などでよく出会います。
なぜ売りにくい？
理由はシンプルで、買った人が住宅ローンを組みにくいからです。建て替えできない物件は担保評価が低く、銀行が融資に慎重になります。現金で買える人か、特殊な使い方を考える人に買い手が絞られるため、相場より価格が下がりやすいのです。
それでも、売り方はあります
1. 隣地の方に買ってもらう
再建築不可の土地も、隣の土地と合わされば接道条件を満たして「普通の土地」になることがあります。隣地の方にとっては価値ある買い物になるので、真っ先に検討すべき王道です。
2. リフォーム前提の買い手を探す
再建築はできなくても、既存の建物を直して住む・貸すことは可能な場合が多いです。賃貸投資家さんに好まれるケースもあります。
3. 隣地を買い足して条件を解消する
逆に、こちらが隣地の一部を買い取って間口2mを確保できれば、再建築可能になり価値が一気に上がります。
4. 専門の買取業者・当社の買取
「手間をかけずに手放したい」場合は買取が現実的。再建築不可・境界未確定・傾き・雨漏りなど、条件が厳しい物件ほど、買取の出番です。
こんな「化け方」もあります
イメージしやすいように、よくあるパターンをひとつ。
路地の奥にある旗竿地で、通路の幅が1.8mしかなく再建築不可——という物件。このままでは買い手が付きにくい条件です。ところが調べてみると、隣地の方が通路沿いに幅20cm分の細長い土地を持っていました。この20cmを買い足して間口2mを確保できれば、再建築可能な"普通の土地"に変わり、資産価値は数百万円単位で変わってきます。
逆に、こちらの土地の一部が隣地の方にとって同じ価値を持つこともあります。訳あり物件の攻略は、登記と現地とご近所関係の調査から。机上の査定だけでは見えてこない部分です。
境界未確定・私道・共有名義…も同じ発想で
訳あり要素は他にもいろいろあります。お隣との境界がはっきりしない、前面道路が私道で通行掘削の承諾が取れていない、名義が親族数人の共有のまま…。
共通する解決の型は、「問題を解消してから高く売る」か「そのまま安く・早く売る」かの二択です。時間と手間をかけられるなら前者、かけられないなら後者。どちらが得かは物件によって本当に違うので、両方の見積もりを並べてから決めるのがおすすめです。
まとめ
再建築不可＝売れない、ではない
隣地との組み合わせで価値が化けることがある
「解消して高く」か「そのまま早く」かの二択で考える
条件が厳しい物件ほど、経験のある会社に相談を
リノーズは、他社さんで断られた「訳あり物件」のご相談も歓迎しています。柏市・東葛エリアの再建築不可・境界・私道のお悩み、まずは現地を見せてください。
