「実家がゴミ屋敷になっていて、とても人には見せられません」。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。親が亡くなったあと、あるいは親が施設に入ったあとに実家を開けて、言葉を失う方は少なくありません。
結論から書きます。ゴミ屋敷になった実家も、片付ける前に売れます。そして多くの場合、片付けの見積りを取る前に「現況のままの価格」を聞いたほうが手取りが多く残ります。順番を逆にすると、先に数十万円を払ってから売値が決まることになります。
戸建てが丸ごとゴミ屋敷のとき、片付けはいくらかかるか
民間の見積りサイトの集計では、こうなっています。金額は目安で、地域と量で変わります。
| 内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 搬出量 2tトラック2台分（10〜20立方メートル） | 8万〜10万円 |
| 搬出量 2tトラック3台分（20立方メートル以上） | 11.7万〜15万円 |
| 3LDKの一軒家の事例（作業6時間・5人） | 40万円／予算は40万〜60万円 |
| 片付け後のハウスクリーニング（4LDK） | 13万〜15.9万円 |
| 部屋の消臭 | 1部屋 5,000〜6,000円 |
| 生ゴミが多い場合 | 通常の片付け費用の1.5〜2倍 |
（ミツモアの集計。2024年の見積り・成約価格にもとづく数字で、2025年7月更新のもの）
特殊清掃や害虫駆除はこれに別途です。つまり戸建てが丸ごとだと、片付けと清掃で50万〜80万円、状態が重いお宅ではそれ以上になります。通常の実家の片付け（20万〜80万円）とは、作業の中身も金額の桁も変わる領域です。
「自分で運べば安い」は本当です。ただ、週に何日通えるかで考えてみてください。2往復で終わる量ではないはずです。
自分で運べば安くなるが、柏市には条件がある
柏市（柏地域）では、家庭ごみをクリーンセンターへ自分で持ち込めます。北部クリーンセンターは10キログラムごとに198円、月曜から土曜（祝日・年末年始を除く）の午前8時30分〜正午と午後1時〜4時の受付です。
ただし、売主が見落とす条件が3つあります。
- 持ち込めるのは排出者本人またはその家族だけ。業者や知人に代行してもらえません
- 運転免許証などの身分証明書で、住所と本人を確認されます
- 分別されていないものは受け入れてもらえず、持ち帰りになることがあります
遠方にお住まいの相続人が、何度も柏市に通って分別して運ぶ——現実にはここで止まります。料金や受付の条件は変わりますので、動く前に市の案内でご確認ください。
なぜ仲介では売りにくいのか
- 内見ができない…仲介は買主が家の中を見て買う売り方です。床が見えない家は、そもそも案内に入れられません
- 住宅ローンが通りにくい…金融機関は担保の評価で現地の状態を見ます
- 近隣の目…売り出せば周囲に知られます。臭気や害虫が出ているお宅は、買主が周辺で話を聞いた時点で下がります
だから「仲介で高く売るなら、先に片付けが必要」になります。片付け費用を先に出せるかどうかが、売り方の分かれ道です。片付けの有無で手取りがどう動くかは片付けてから売る？そのまま売る？にもまとめています。
封筒に入った現金が、新聞の束から出てきた家が1軒じゃないんだ。捨てる前に、紙の束は開いてほしい。
片付けを先にやると損になる家
- 築30年を超えた木造で、価格が土地値で決まるお宅…片付けても建物の評価は上がりません。50万〜80万円かけても売値はほとんど動きません
- 解体して更地で売る前提のお宅…家ごと壊すので、中の物は解体工事に含めて処理できます。先に片付けると二重払いです。柏市30坪の解体は総額120万〜200万円が目安です
- 相続人が複数で、片付け費用を誰が立て替えるか決まっていないお宅…立て替えた方が、あとで必ず揉めます
片付けを先にやったほうがいい家
- 駅から徒歩10分以内で、建物がまだ使えるお宅（築20年以内、雨漏りなし）…仲介で買主を待つ価値があります。片付け代は売値の差で回収できる見込みがあります
- 買い手が「自分が住むために」買うお宅…内見で決まるので、見せられる状態にする意味があります
判断の材料は1つだけです。片付けに使うお金より、売値の差のほうが大きいかどうか。だから先に両方の価格を並べます。
当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「中を見せるのが恥ずかしい」というご相談がいちばん多いので、どうぞ気にせずご連絡ください。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
先に2つの価格を並べましょう。片付けにお金を使う意味があるのかどうかが、それだけで数字で見えます。
現況のまま買取で売るときの契約の中身
残置物ごとの買取では、契約書に3つの特約を入れます。
| 特約 | 中身 |
|---|---|
| 現況有姿での引渡し | 掃除も修繕もせずに引き渡す |
| 残置物の所有権放棄 | 残していく物の権利を売主が放棄し、処分を買主に任せる |
| 契約不適合責任の免責 | 引渡し後に見つかった不具合の責任を負わない |
ただし、免責には限界があります。民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実には免責が及びません。雨漏り、シロアリ、床の抜け、浄化槽の破損など、心当たりのあることは必ず先に伝えてください。隠して売ると、免責の特約があっても後から請求されます。
それから、片付けの前に必ず家から出すものがあります。権利証と実印、現金と貴重品、位牌と写真、通帳です。ゴミに見えるものの間に挟まっていることが本当にあります。4LDKの残置物の量と費用の関係は4LDKの残置物処分にまとめました。
市から通知が来ている／近隣から苦情が来ているとき
人が住んでいる間は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の対象になりません。空き家になったあとは、助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行の4段階が動きます。2023年12月13日施行の改正で、そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家等」も勧告の対象になりました。
勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が3〜4倍になります。柏市の窓口は都市部住宅政策課（04-7167-1147）です。通知が来ているなら、売る方向で動き出すほうが早く終わります（市から空き家の通知が来たとき）。
税金と期限
- 相続空き家の3,000万円特別控除…相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡）。要件は相続空き家の3,000万円特別控除をご確認ください
- 片付け費用が譲渡費用（税金の計算で差し引ける費用）になるかは、ケースによって判断が分かれます。領収書は必ず残してください
- 制度や期限は年度で変わります。最終的な判断は税理士か税務署でご確認ください
片付け前にやる5つのこと
- 現況のまま（片付けなし）の買取価格を聞く
- 片付けたあとに仲介で売れる想定価格を聞く
- 1と2の差額と、片付け費用を並べる
- 解体して売る選択肢があるかを確認する（あるなら片付けは不要）
- 権利証・実印・通帳・位牌・現金を、先に家から出す
順番が大事です。1と2を先に出してしまえば、片付けにお金を使う意味があるのかどうかが数字で見えます。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。ご相談のときにお出しするのは2つです。①現況のまま当社が買取をする価格。②片付けて仲介で売った場合の想定手取り（片付け費用を引いた後の金額）。どちらも金額で並べますので、片付けに使うお金が回収できるかどうかが分かります。
片付けと残置物の処分をまとめてお願いしたい場合は実家まるごとパックでお引き受けできます。立ち会いが難しい遠方の方のご相談も伺っています。
まとめ
- ゴミ屋敷の実家も、片付ける前に売れる。先に価格を聞く
- 戸建て丸ごとの片付けは40万〜60万円が目安。清掃・消臭・害虫駆除・特殊清掃は別途
- 柏市への自己搬入は10キログラムごとに198円だが、持ち込めるのは本人か家族だけ
- 築古で土地値のお宅、解体前提のお宅は、片付けを先にやると損になりやすい
- 現況買取でも、知っている不具合は必ず告げる（民法572条）
ご実家が「現況のままいくらか」と「片付けてから売るといくらか」は、無料査定で両方お出しできます。最短30分で価格をご回答し、どちらが手元に多く残るかを並べた比較表をお付けします。
