相続した柏市の実家を売ろうとしたときに、手取りがいちばん大きく変わるのが相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）です。使えるか使えないかで、税金が数百万円違うことがあります。
ところがこの制度、要件がとても細かく、「知らないうちに使えなくなっていた」というご相談が毎年あります。相続してから一度貸してしまった。物置として使っていた。期限が過ぎていた——そのどれでも、もう使えません。
この記事では、柏市の実家についてご自分でチェックできる形に要件を並べます。確認書の取り方（柏市の窓口）もあわせて書きます。
結論：先に見るのは「建築年」と「2つの期限」
細かい要件はこの後に並べますが、最初に見るのは3つだけです。
- 建築年が昭和56年5月31日以前か（それ以降の建築なら、この制度は対象外）
- 相続開始日（親が亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れるか
- 制度そのものの期限は令和9年12月31日までの譲渡（平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ったものが対象）
この3つのどれかで外れていたら、以降の要件を読む必要はありません。逆にここが通っているなら、売り方を設計するだけで数百万円が残る可能性があります。先に建築年を確認してください。登記事項証明書の表題部、または固定資産税の課税明細で分かります。
まず建築年をご確認ください。昭和56年5月31日以前かどうかで、この制度は使える・使えないが決まります。
チェック1：家の要件（3つすべて必要）
国税庁が示す「被相続人居住用家屋」の要件は次の3つで、すべてに当てはまる必要があります。
| 要件 | 見るところ |
|---|---|
| 昭和56年5月31日以前に建築されたこと | 登記事項証明書の建築年月日 |
| 区分所有建物登記がされている建物でないこと | 分譲マンションは対象外。戸建てが前提 |
| 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと | 親が一人で住んでいたか。同居していた家族がいると外れる |
3つめでつまずく方が多いです。「親と同居していた家」は、この制度の対象になりません。同居していた場合は、別の制度（小規模宅地等の特例や、ご自身の居住用財産の3,000万円控除）を検討します。
いっぽう、親が亡くなる前に老人ホームなどに入所していた場合は、特定事由により相続開始の直前に居住の用に供されていなかったとしても、一定の条件を満たせば対象になります。入所前に一人で住んでいた、入所後もその家を物置などに使っていない、といった条件です。「施設に入っていたから無理だろう」と思い込まないでください。
チェック2：売り方の要件
家の要件を満たしていても、売り方を間違えると使えません。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと。ここが最大の落とし穴です。1か月でも人に貸したら、無償で親族に住まわせたら、その時点で対象外になります
- 耐震基準に適合する家屋として売る、または取り壊して土地として売る。昭和56年5月31日以前の建物ですから、そのままでは耐震基準を満たしていないことが普通です。耐震改修をして売るか、壊して土地で売るかのどちらかになります
- 令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または除却を完了した場合も対象になります。売主が壊さなくてよくなった、という緩和です
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
1つめについて、実務でよくあるのがこれです。「空けておくのはもったいないから」と1年だけ貸した。「親族が使うと言うので」と無償で住まわせた。家賃の1年分よりも、控除で減る税金のほうが大きいことがほとんどです。売る予定があるなら、貸さないでください。
4つめの1億円以下は、共同で相続した場合に注意が必要です。他の相続人が売った分も合算して判定され、特例の適用前後に分けて売った分も一定の範囲で合算されます。
相続してから一度でも人に貸したら、その時点で終わり。家賃を取るより控除のほうが大きいこともある。
チェック3：期限の数え方
「3年」の数え方を間違える方が多いところです。相続開始日から3年ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日」までです。
| 親が亡くなった日 | 3年を経過する日 | 譲渡の期限 |
|---|---|---|
| 令和5年2月10日 | 令和8年2月10日 | 令和8年12月31日 |
| 令和5年11月20日 | 令和8年11月20日 | 令和8年12月31日 |
| 令和6年1月5日 | 令和9年1月5日 | 令和9年12月31日 |
2つめの例のように、11月に亡くなった場合は最後の1年が実質1か月しかありません。ここが実務でいちばん危ないパターンです。
そして制度そのものの期限が令和9年12月31日（平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象）です。令和6年より後に相続が始まった方は、3年の期限より先にこの期限が来ることがあります。2つの期限のうち、早いほうが締め切りです。
「譲渡」は引渡しの日が原則です（契約日を選べる場合もあります）。契約が年内でも、引渡しが年明けになれば間に合わないことがあります。12月の引渡しは混み合いますので、逆算して動いてください。
チェック4：控除額は3,000万円とは限らない
令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。
たとえば兄弟3人で実家を相続して共有名義で売った場合、それぞれが2,000万円までの控除です。相続人が2人までなら1人あたり3,000万円です。
これは「分け方を決める前に知っておきたい情報」です。誰の名義にして売るのか、共有で売るのかで、税額が変わります。分け方の話し合いの進め方は相続した実家、兄弟でもめないための進め方にまとめました。
確認書は柏市の住宅政策課で1週間ほどかかります。売買の日程を組む前にお申し込みください。
柏市での「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方
確定申告には、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。柏市内の家屋については、柏市が交付しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 窓口 | 柏市 都市部住宅政策課（柏市柏255番地-1 柏市役所分庁舎2-1階／電話04-7167-1147） |
| 申請できる人 | 柏市内に所在する被相続人の家屋を相続した相続人。相続人が複数の場合は各々が申請書を作成。代理人による申請も可 |
| 交付までの期間 | 1週間程度。申請日当日の交付はできません |
| 郵送の場合 | 返信用封筒（110円切手を貼付）を同封。提出した書類は返却されません |
| 主な添付書類 | 申請書（家屋を取り壊した場合／耐震改修した場合など、様式が分かれます）、登記事項証明書、被相続人の住民票の除票、相続人の住民票、電気・ガスの閉栓証明書や水道の使用中止日が分かる書類、取り壊し後の写真など |
注目していただきたいのが「電気・ガスの閉栓証明書」です。相続の時から売るまで、その家が空き家だったことを示す書類として求められます。閉栓の日付が分かるものは、捨てずに取っておいてください。後から取り直せないことがあります。
必要書類は時期や売り方（取り壊したか、耐震改修したか）で変わり、様式も改まります。申請の前に市のページか住宅政策課でご確認ください。確定申告では、この確認書に加えて登記事項証明書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書などが必要になります。
ほかの制度との関係
- 取得費加算の特例（相続税を払って売る場合）とは、どちらか一方を選びます。併用はできません。相続税を多く払った方は、どちらが有利か計算して選ぶことになります
- 小規模宅地等の特例とは併用できます。相続税の計算と所得税の計算で、それぞれ別に効きます。ただし小規模宅地等の特例は「同居していた」などの要件があり、この空き家控除の「一人で住んでいた」と両立しにくい場面があります
- 住宅ローン控除との関係……この控除を使った年とその前後には、買い替えた自宅の住宅ローン控除が制限される場合があります。実家を売って自宅を買う予定がある方は、順番を先に相談してください
ここは金額が大きく動くところですので、必ず税務署か税理士にご確認ください。私たちは税の判断はできませんが、「その売り方だと使えなくなります」というところはお伝えできます。
売却スケジュールの逆算
期限に間に合わせるには、こう逆算します。
- 期限を確定する（相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日と、令和9年12月31日の早いほう）
- その3か月前を契約の目標にする（引渡しまでの時間を確保する）
- さらにその1か月前までに確認書の申請を済ませる（交付に1週間程度）
- 取り壊して売るなら、解体の手配に1〜2か月。耐震改修なら見積りと工事でさらにかかります
- 名義が親のままなら、相続登記を先に（1〜3か月。相続人が多ければ半年以上）
逆算すると、期限の1年前には動き出していないと厳しいことが分かります。相続登記の手順は相続登記の義務化、柏市の実家で何をすればいい？、実家じまい全体の順番は「実家じまい」は何から始める？をご覧ください。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。
この控除がからむご相談では、まず期限をカレンダーに落とし、そこから逆算した日程表をお出しします。「取り壊して土地として売る」「買主が翌年2月15日までに取り壊す条件で売る」——どちらが現実的かは、物件と時期で変わります。
買取であれば引渡し日を先に決められます。期限が迫っているご相談では、これが一番効きます。荷物や庭木もそのままでお引き受けでき、仲介手数料はかかりません。条件は不動産買取、空き家の扱いは空き家の売却、片付けから登記、引渡しまでまとめてお任せいただけるのが実家まるごとパックです。
まとめ
- 家の要件は3つすべて必要。①昭和56年5月31日以前の建築 ②区分所有建物登記がされていない ③相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかった
- 老人ホームなどに入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になる
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないこと。1か月でも貸したら対象外
- 耐震基準に適合させて売る、または取り壊して売る。令和6年1月1日以後の譲渡は、買主が翌年2月15日までに耐震改修・除却した場合も対象
- 売却代金は1億円以下。共同相続では他の相続人の譲渡分も合算して判定される
- 期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「令和9年12月31日」の早いほう
- 令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円
- 柏市の確認書は都市部住宅政策課。交付に1週間程度、当日交付は不可。電気・ガスの閉栓証明書は捨てずに保管
- 取得費加算の特例とは選択（併用不可）。小規模宅地等の特例とは併用可
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「親が亡くなったのは令和○年○月です」とお書き添えいただければ、期限から逆算した日程表もあわせてお出しします。
税制は改正されます。この記事の内容は令和8年9月時点で確認したものですが、適用の可否と金額は必ず税務署または税理士にご確認ください。確認書の手続きと必要書類は柏市都市部住宅政策課、登記は司法書士にご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
