「築40年の実家を相続したのですが、こんな古い家でも売れるのでしょうか」——柏市でいちばん多くいただくご質問です。ご自身で調べようとしても、出てくるのは新築や築浅の価格ばかりで、参考にならないと思います。
結論から書きます。築40年の木造住宅は、価格のほとんどが土地で決まります。建物の値段はほぼ見られません。ですから「いくらで売れるか」を知りたいときは、まず土地の値段を出し、そこから費用を引く——この順番で考えます。この記事では、その土地値の出し方と、柏市で価格に効く条件、そして手元に残る金額の計算を順番に書きます。
結論：築40年の家は「土地の値段」から逆算する
中古の戸建てを買う方は、建物を見て「使えるか、直すか、壊すか」を判断します。築40年だと、多くの場合「直す」か「壊す」です。買主の頭のなかでは、土地の値段から、直す費用や壊す費用を引いた金額が上限になります。
ですから売主側の見方も同じでかまいません。
- まず土地の値段を出す
- そこから建物の処理にかかる分（解体費や補修費の想定）を引く
- さらに売却にかかる費用と税金を引く
この3段で、手元に残る金額のおおよそが見えます。「築40年だからゼロかもしれない」と思われている方がよくいらっしゃいますが、柏市の住宅地であれば、土地そのものに値段が付かないことはほとんどありません。
「こんな古い家、値段なんて付かないでしょう」とよく言われます。でも土地には必ず値段があります。
なぜ建物の値段が消えてしまうのか
理由は2つあります。
1つは税務上の考え方です。木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。これは減価償却の計算に使う年数で、住めなくなる年数ではありませんが、この数字が「木造は20年ちょっとで価値がなくなる」という感覚のもとになっています。
もう1つは市場の慣行です。中古戸建ての取引では、長いあいだ築20〜25年を過ぎた建物の価格をほとんど見ないという扱いが続いてきました。国土交通省も平成26年に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を示し、手入れされた建物が正しく評価されるようにと促していますが、実際の取引では今もこの慣行が強く残っています。
つまり、建物の値段が付かないのは、その家が悪いからではありません。市場の見方がそうなっているだけです。ここを知らずに「うちは大事に使ってきたのに」と価格でもめてしまうと、時間だけが過ぎてしまいます。
土地の値段を自分で調べる3つの方法
ご自宅で、無料でできる調べ方が3つあります。
| 調べるもの | どこで見るか | 実勢との関係 |
|---|---|---|
| 相続税路線価 | 国税庁の財産評価基準書（毎年7月公表） | 公示価格のおおむね80％の水準。÷0.8 でおおよその公示水準になる |
| 公示地価・基準地価 | 国土交通省の標準地・基準地検索システム | その地点の価格。近い地点を探して比べる |
| 固定資産税評価額 | 毎年届く納税通知書・課税明細 | 公示価格のおおむね70％の水準。÷0.7 が目安 |
いちばん手早いのは路線価です。ご実家の前の道路の路線価を見つけて、土地の面積を掛け、0.8で割ります。
たとえば、路線価が1平方メートルあたり12万円の道路に面した132平方メートル（約40坪）の土地なら、12万円×132平方メートル＝1,584万円。これを0.8で割ると約1,980万円。これが公示価格水準での土地の目安になります。数字はあくまで仮の例です。実際の成約価格は、この水準からエリアの人気や物件の条件で上下します。
そして重要なのは、ここからさらに「古家がある分」を引いた金額が売出価格になるということです。上の例なら、解体費や整地費の想定として100万〜200万円ほどを見込んだ価格帯から検討が始まります。
築40年と築45年で売りやすさが違うんだよ。新耐震か旧耐震か、その線がここにあるんだ。
柏市で土地値に効く6つの条件
同じ柏市内、同じ40坪でも、価格は倍近く違うことがあります。効くのはこの6点です。
| 条件 | 価格が上がる方向 | 価格が下がる方向 |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 徒歩10分以内 | 徒歩20分超・バス便 |
| 前面道路 | 幅員4メートル以上に2メートル以上接する | 幅員4メートル未満（セットバックが必要）／接道が足りず再建築できない |
| 土地の形と広さ | 整形地・40〜60坪 | 不整形・旗竿地・100坪超（総額が上がり買主が減る） |
| 高低差 | 道路とほぼ平坦 | 擁壁がある・階段で上がる・崖地 |
| インフラ | 公共下水が来ている | 浄化槽・汲み取り・私道に水道管が入っている |
| 区域 | 市街化区域 | 市街化調整区域（買主が限られる） |
とくに柏市の昭和40〜50年代の分譲地では、前面道路が4メートルに足りない区画が珍しくありません。建て替えのときに道路の中心から2メートル下がる（セットバック）必要があり、その分だけ使える土地が減ります。図面の数字と実際の使える広さが違う、という話はここから出てきます。
100坪を超える土地は「広いから高く売れる」とは限りません。総額が上がって買える方が減るためです。この場合は2区画に分けて売る方法もあり、そこで測量と造成の費用が出てきます。
築40年でも建物に値段がつくことがある
ここが「築40年」という数字の分かれ目です。
建築基準法の新耐震基準は、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。2026年に築40年なら、建てられたのは1986年（昭和61年）前後。新耐震に入ります。築45年、築50年の家とは、ここが決定的に違います。
なぜ違いが出るのか。買主の住宅ローン控除です。国税庁の要件では、中古住宅は昭和57年1月1日以後に建築されたものであれば、築年数を問わず住宅借入金等特別控除の対象になります（床面積50平方メートル以上、控除を受ける年の合計所得金額2,000万円以下などの要件があります）。昭和56年12月31日以前の建築だと、耐震基準適合証明書などを用意しなければならず、その手配で話が止まりがちです。
つまり築40年の家は、買主が税金の優遇を受けられる側に入っています。これは売りやすさに直結します。「古い家だから」とあきらめる前に、建築年を確認してください。登記事項証明書や建築確認の書類で分かります。
いっぽうで、平成12年（2000年）6月の改正で加わった木造の規定（地盤調査、接合部の金物、耐力壁の配置バランス）は、築40年の家には入っていません。「新耐震だから大丈夫」とまでは言えない、というのが正直なところです。
そのうえで、次のような家は建物にも値段が乗ることがあります（目安として100万〜300万円ほど）。
- 雨漏り・シロアリ・傾きがない
- 屋根と外壁を10年以内に手入れしている
- 水まわりを入れ替えている
- 建物状況調査（インスペクション）の結果が良く、既存住宅売買瑕疵保険を付けられる
解体は先にしないでください。売れる前に更地にすると、税金も費用もこちら持ちになります。
更地にしてから売ったほうが高い？
よくご相談いただくのですが、私たちは「売れる見通しが立つ前に壊さないでください」とお伝えしています。理由は3つです。
- 解体費が先に出ていく。柏市の木造30坪で100万〜180万円が目安。附属建物・ブロック塀・庭木・残置物があれば加算されます
- 翌年の固定資産税が上がる。住宅が建っている土地の住宅用地の特例（200平方メートル以下の部分で課税標準6分の1）は、建物を壊すと外れます。判定は毎年1月1日時点です
- 売れなかったときに戻せない。古家付きなら「住みたい人」と「建てたい人」の両方に見てもらえますが、更地にすると後者だけになります
どちらが手取りで有利かは物件によって変わります。比べ方は古家付き土地として売る？更地にして売る？柏市で手取りを比べるにまとめました。固定資産税の考え方は柏市の空き家、固定資産税はいくら？をご覧ください。
手取りはいくら残るか
売買価格がそのまま入ってくるわけではありません。引かれるものを並べます。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介の場合） | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
| 境界の確定測量（必要な場合） | 40万〜80万円 |
| 残置物の処分 | 戸建て1棟で20万〜80万円 |
| 抵当権抹消・登記の費用 | 1万〜3万円＋司法書士報酬 |
| 印紙税 | 売買価格に応じて1万〜3万円程度 |
| 譲渡所得税・住民税 | 所有期間5年超で20.315％（復興特別所得税を含む） |
相続した実家でつまずきやすいのが譲渡所得の計算です。親が買ったときの契約書が見つからないと、取得費を売買価格の5％として計算することになり（概算取得費）、税額が大きく膨らむことがあります。まず権利証や古い契約書の束を探してください。
そのうえで、相続した空き家には3,000万円の特別控除があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど要件が細かく、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象です。築40年の家（昭和57年以降の建築）は、この控除の対象からは外れます。控除を使えるのは、より古い家のほうという、少し意外な関係になっています。適用の可否は必ず税務署か税理士にご確認ください。
片付けを先にするかどうかで手取りがどう変わるかは、実家は片付けてから売る？そのまま売る？に計算例を書いています。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。代表の私は独立する前、リフォームと賃貸管理の仕事を15年しておりました。築40年の家がどこまで直せて、どこから直さないほうがいいのかは、現場で見てきたことです。
ご相談いただくと、「仲介で売り出した場合の想定価格と手取り」「私たちが買い取る場合の金額と手取り」を、費用の内訳ごと並べてお出しします。建築年を確認して、新耐震かどうか、買主が住宅ローン控除を使えるかまで調べてお伝えします。
買取の場合は、荷物も庭木もそのままでお引き受けでき、仲介手数料はかかりません。引渡し日を先に決められるので、施設費用や相続税の期限に間に合わせたい方にも向きます。条件は不動産買取、空き家の扱いは空き家の売却、片付けから登記までまとめてお任せいただけるのが実家まるごとパックです。
まとめ
- 築40年の木造住宅は、価格のほとんどが土地で決まる。土地値から建物の処理費用と売却費用を引くのが手取りの出し方
- 相続税路線価は公示価格のおおむね80％、固定資産税評価額はおおむね70％の水準。路線価÷0.8で土地の目安が出る
- 価格に効くのは駅距離・前面道路（幅員4メートルと接道2メートル）・土地の形と広さ・高低差・公共下水・区域の6点
- 築40年は昭和56年6月以降の新耐震に入る。昭和57年1月1日以後の建築なら、買主は築年数を問わず住宅ローン控除を使える
- 平成12年6月の木造の規定は入っていないため、「新耐震だから安心」とまでは言えない
- 売れる見通しが立つ前に解体しない。解体費は柏市の木造30坪で100万〜180万円が目安、更地にすると住宅用地の特例が外れる
- 取得時の契約書がないと概算取得費5％で計算され、税額が膨らむことがある
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「築40年くらいです」「建てた年が分かりません」といったご状況もそのままお書き添えください。こちらで調べてご説明します。
相場と制度は時期で変わります。この記事の数字は目安としてお読みください。路線価と譲渡所得は税務署または税理士、固定資産税は柏市資産税課、建築や再建築の可否は柏市の建築指導の担当課に必ずご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
