相続税を納めて柏市のご実家を相続した方に、ぜひ知っておいていただきたい制度があります。取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）です。払った相続税の一部を、売るときの経費として引けるという仕組みです。
この制度には期限があります。相続開始から3年10か月。相続登記や片付けをしているうちに、気づけば残り半年、というご相談が実際にあります。
この記事では、誰が使えるのか、期限の数え方、いくら減るのかを、柏市の実家を想定した計算例で書きます。
結論：相続税を払った人だけが使える。期限は3年10か月
国税庁が示している要件は3つです。
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
2つめが入口です。相続税がかからなかった方は、この制度は使えません。相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数ですから、柏市の戸建て1軒と預金だけという相続では、そもそも相続税が出ないことが多いです。まず相続税の申告をしたかどうかを確認してください。
取得費加算は相続税を納めた方だけの制度です。相続税がかからなかった方は使えません。
期限の数え方——「3年10か月」の正体
相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。特例の期限は「その申告期限の翌日以後3年を経過する日」。10か月＋3年＝3年10か月という言い方になるのはここからです。
| 相続開始日 | 相続税の申告期限 | 譲渡の期限（おおよそ） |
|---|---|---|
| 令和5年4月10日 | 令和6年2月10日 | 令和9年2月10日ごろ |
| 令和6年1月20日 | 令和6年11月20日 | 令和9年11月20日ごろ |
| 令和6年9月5日 | 令和7年7月5日 | 令和10年7月5日ごろ |
相続空き家の3,000万円特別控除が「3年を経過する日の属する年の12月31日」なのに対し、こちらは日付で切れます。年末までではありません。1日遅れたら使えません。
「譲渡」は引渡しの日が原則です。契約日を選べる場合もありますが、余裕をみて考えてください。期限の1か月前に引渡しを設定するのは危険です。買主のローン審査が延びる、境界が確定しない、相続人のひとりが海外にいる——遅れる理由はいくらでもあります。
加算できる相続税額の計算式
国税庁の示す計算式はこうです。
取得費に加算する相続税額 ＝ その者の相続税額 ×（譲渡した財産の相続税の課税価格の計算の基礎とされた価額 ÷（その者の相続税の課税価格＋債務控除額））
難しく見えますが、やっていることは単純です。あなたが払った相続税のうち、売った不動産の分はいくらかを按分して出す。それだけです。
注意点が2つあります。
- 加算できるのは譲渡益が上限です。計算した金額が譲渡益を超える場合は、譲渡益相当額までになります（譲渡損を作ることはできません）
- 譲渡した財産ごとに計算します。実家と別の土地を相続したなら、売った物件の分だけです
3年10か月って長そうで案外すぐ来る。登記と片付けをやってたら、残り半年だったりするんだ。
柏市の実家での計算例
数字はすべて仮の例です。実際の税額は必ず税理士か税務署でご確認ください。
| 前提 | 金額 |
|---|---|
| その方の相続税の課税価格 | 6,000万円（債務控除なし） |
| その方が納めた相続税額 | 300万円 |
| 相続した柏市の実家の相続税評価額 | 1,800万円 |
| 売却価格 | 2,000万円 |
| 取得費（親の購入時の契約書がなく、概算取得費5％） | 100万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料・測量・残置物処分など） | 130万円 |
まず特例を使わない場合。譲渡益は 2,000万円 − 100万円 − 130万円 ＝ 1,770万円。所有期間5年超（相続の場合は親の所有期間を引き継ぎます）なので税率20.315％、税額は約359万円です。
次に取得費加算を使う場合。加算額は 300万円 ×（1,800万円 ÷ 6,000万円）＝ 90万円。譲渡益は 1,770万円 − 90万円 ＝ 1,680万円、税額は約341万円。
差額は約18万円です。「思ったより小さい」と感じられたかもしれません。そのとおりで、取得費加算は相続税額を直接引くのではなく、経費を増やして税率分だけ効く制度です。納めた相続税が大きい方ほど効きますが、3,000万円控除のような劇的な金額にはなりません。それでも申告するだけで戻る18万円ですから、取りこぼす理由はありません。
取得費のところは重要です。親が買ったときの契約書が見つかれば、取得費はその金額（建物は減価償却後）になり、譲渡益そのものが大きく下がります。特例を調べる前に、まず権利証や古い契約書の束を探してください。土地値の考え方は築40年の実家は柏市でいくらで売れる？土地値の考え方に書いています。
空き家3,000万円控除とは、どちらか一方
取得費加算の特例と、相続空き家の3,000万円特別控除は併用できません。どちらか一方を選びます。ほとんどの場合、3,000万円控除が使えるならそちらが圧倒的に有利です。
上の例で3,000万円控除が使えたとすると、譲渡益1,770万円がまるごと控除の枠に収まり、税額は0円になります。取得費加算で18万円減らすのとは桁が違います。
ですから順番はこうです。
- まず3,000万円控除が使えるか確認する（昭和56年5月31日以前の建築、相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかった、貸していない、など）
- 使えないと分かったら、取得費加算を検討する
3,000万円控除の要件は細かく、期限も別です。条件チェックは相続空き家の3,000万円特別控除、柏市の実家で使える？条件チェックにまとめました。なお、小規模宅地等の特例は相続税の計算での話なので、取得費加算とは別に効きます。
空き家の3,000万円控除とは同時に使えません。どちらが大きいか計算してから選んでください。
使えない・効かないケース
- 相続税がかからなかった……基礎控除以内なら対象外
- 譲渡益が出ない……売っても利益が出なければ、加算するものがありません
- 期限を過ぎた……3年10か月を1日でも過ぎたら使えません
- 相続税を払ったのが別の相続人……売った人自身が相続税を課されていることが必要です
- 相続財産ではないものを売った……相続後にご自身で買った不動産は対象外
それから、遺産分割で代償金を払った場合や、相続税額が後から修正された場合は計算が変わります。遺産分割が3年10か月に間に合わないときは、更正の請求という手続きで後から取り込む余地もあります。このあたりは税理士の領分です。
必要書類と申告の流れ
取得費加算は、確定申告をしないと適用されません。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 相続税の申告書の写し（課税価格や相続税額が分かるもの）
- 売買契約書、仲介手数料などの領収書の写し
相続税の申告書の写しは、税理士に依頼していた場合は手元にあるはずです。見つからなければ税務署で保有個人情報の開示請求という方法もありますが、時間がかかります。相続税を申告したときの書類一式は、家を売り終わるまで捨てないでください。
売却スケジュールの逆算
柏市で相続した実家を、3年10か月の期限内に売り切るための逆算です。
- 期限の日付を確定する（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日）
- その4か月前を引渡しの目標にする
- さらに3か月前を売り出し開始にする（仲介の場合。柏市の戸建てで売り出しから引渡しまで3〜6か月が目安）
- その前に相続登記を済ませる（1〜3か月。相続人が多いと半年以上）
- 並行して残置物の片付け（戸建て1棟で20万〜80万円が目安）と境界の確認
つまり期限の1年半前には動き出していないと、仲介では厳しいということです。相続登記の手順は相続登記の義務化、柏市の実家で何をすればいい？をご覧ください。
期限が半年を切っている場合、仲介はおすすめしません。買主が見つからないまま期限が来るリスクがあります。その場合は買取で日付を確定させるほうが、税金を含めた手取りで有利になることがあります。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。
期限のあるご相談では、まず期限の日付をカレンダーに落とし、そこから逆算した日程表をお出しします。そのうえで「仲介で売り出した場合の想定価格と手取り」「私たちが買い取る場合の金額と手取り」を、費用の内訳ごと並べます。税金の判断は税理士の領分ですので、私たちは金額と日程の部分を正確にお出しします。
買取であれば引渡し日を先に決められます。期限が迫っているご相談では、これが一番効きます。荷物も庭木もそのままでお引き受けでき、仲介手数料はかかりません。条件は不動産買取、空き家の扱いは空き家の売却、片付けから登記、引渡しまでまとめてお任せいただけるのが実家まるごとパックです。
まとめ
- 取得費加算の特例は、相続税を課された人が、相続した財産を期限内に売ったときに使える
- 期限は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」＝相続開始から約3年10か月。年末までではなく日付で切れる
- 加算額＝その者の相続税額 ×（譲渡した財産の課税価格の基礎とされた価額 ÷（その者の課税価格＋債務控除額））。上限は譲渡益
- 効き方は「経費が増える」だけなので、減る税額は加算額×税率（長期なら20.315％）の範囲
- 相続空き家の3,000万円特別控除とは併用不可。使えるならそちらが有利なことが多い
- 相続税がかからなかった、譲渡益が出ない、期限を過ぎた場合は使えない
- 確定申告が必要。相続税の申告書の写しが要るので、書類は売り終わるまで保管する
- 仲介で間に合わせるなら期限の1年半前に着手。半年を切ったら買取で日付を確定させる選択も
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「相続が始まったのは令和○年○月で、相続税を申告しています」とお書き添えいただければ、期限から逆算した日程表もあわせてお出しします。
税制は改正されます。この記事の内容は令和8年9月時点で国税庁の公表内容をもとに確認したものですが、適用の可否と金額は必ず税務署または税理士にご確認ください。数値例はすべて仮のものです。登記は司法書士、固定資産税は柏市資産税課にご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
