「亡くなった父の家に、住宅ローンが残っていました。この実家は売れるのでしょうか」。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。相続のご相談で登記簿を取ったら抵当権が付いていた——珍しくありません。
結論から書きます。多くの場合、親の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）で完済されます。ただし団信が付いていなかったときは、返済の義務が法定相続分どおりに相続人へ分かれます。そして相続放棄ができるのは、相続の開始を知ったときから3か月です。順番を間違えると、選べる道が減ります。
なぜ「ローンが残っている」で止まってしまうのか
相続した家を売る流れは、遺産分割をして相続人の名義に相続登記をし、買主と契約して引き渡す、という順番です。ローンが残っている家は、この流れに抵当権という条件が1つ増えます。
- 抵当権が付いたままの家を、わざわざ買う人はまずいません
- 抵当権は、ローンを完済しない限り消えません
つまり止まっているのは売却そのものではなく、その手前の「残債をどう消すか」です。消し方は2つしかありません。保険で消すか、売却代金で消すか。
まず借入先の金融機関に電話してください。団信が付いていたかどうかで、話がまったく変わります。
最初に確かめる①｜団信に入っていたか
団信は住宅ローン専用の保険で、借りた人が死亡または高度障害の状態になると、保険会社が残債相当の保険金を金融機関に支払い、ローンが返済されます。残された家族が返済を続ける必要はありません。
一般的な住宅ローンでは、団信への加入が必須条件になっています。一方でフラット35の団信は任意加入なので、入っていないことがあります。途中からの加入はできない仕組みです。
やることは1つ。借入先の金融機関に連絡し、団信の有無と手続きを確認してください。
最初に確かめる②｜残債と売値、どちらが大きいか
団信が付いていなかった場合、次に出す数字は2つです。
- 残債…金融機関から残高証明書か返済予定表を取り寄せる
- 売値…仲介で売った場合の想定成約価格と、買取価格の両方
売値が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。この2つで、進む道がまるごと変わります。先に売値を出しておかないと、放棄するかどうかも判断できません（手取りの計算も起点はここ）。
遺産分割で「長男が払う」と決めても、銀行はそれに縛られないんだ。ここを知らない方が多い。
団信がなかったとき｜返済義務は法定相続分で分かれる
分けられる債務（金銭債務）は、相続が開始した時点で法定相続分に応じて当然に分かれ、各相続人がそれぞれ承継します（最高裁 昭和34年6月19日判決）。相続人が子3人なら、3分の1ずつです。
そして、遺言で相続分を指定していても、債権者は法定相続分に応じて各相続人に請求できます（民法902条の2。債権者がその承継を承認したときは別です）。
遺産分割の協議で「この家とローンは長男が引き受ける」と決めること自体はできます。ただし債権者の承諾がなければ、金融機関には主張しにくいと考えておくほうが安全です。
3か月の壁｜相続放棄と限定承認
残債が売値を大きく超え、ほかに財産もないなら、相続しない選択があります。相続人は3つから選べます。
- 単純承認…権利も義務もすべて引き継ぐ（申述は不要）
- 相続放棄…権利も義務も一切引き継がない
- 限定承認…相続で得た財産の範囲でだけ債務を引き継ぐ
放棄と限定承認は、家庭裁判所に申述しなければできません。期間は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内。申述先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所、費用は収入印紙800円（申述人1人につき）と連絡用の郵便切手です。郵便料は裁判所ごとに違います。
調査が終わらないときは期間の伸長も申し立てられます。判断は弁護士・司法書士にご確認ください。
放棄の3か月、登記の3年、控除の3年。先に売値を出しておけば、どれも落ち着いて選べます。
抵当権は完済するまで消えない
抵当権が付いた不動産でも、売買そのものはできます。ただし売っても抵当権は消えません。だから実務では、引渡しまでに完済して抹消するのが基本になります。
注意したいのは、完済しても抵当権は自動で消えないことです。団信で完済された場合も同じで、抹消登記は自分で（または司法書士に頼んで）申請します。親の代のローンを完済したのに抵当権だけ残っている登記簿は、実際にあります。
アンダーローンのとき｜代金で完済し、同時に抹消する
売値が残債を上回るなら、話は単純です。買主から受け取る売買代金でローンを完済し、所有権の移転と抵当権の抹消を同じ日に行います。手元の現金を先に用意する必要はありません。
当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「残債を超える値段が付くのかだけ知りたい」というご相談でも構いません。相続した家や空き家の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
オーバーローンのとき｜選べるのは3つ
売値が残債に届かない場合、原則として普通の売却はできません。差額の埋め方が必要になります。
- 自己資金を足す…相続人が差額を出して完済する。数十万円なら現実的な選択です
- 任意売却…完済しないまま抵当権を抹消して売る方法。債権者の特別な許可が必要です
- 相続放棄・限定承認…3か月以内に家庭裁判所へ。ただし家も手放します
任意売却は差し押さえの後でも、競売の入札前なら一般の市場で売る余地があります。それでも滞納が始まる前のほうが選択肢は多いです。
かかる費用の目安
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続放棄の申述 | 収入印紙800円＋郵便切手 | 申述人1人につき。郵便料は裁判所ごとに異なる |
| 相続登記の登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 司法書士に頼むと報酬6万〜10万円 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 不動産1個につき1,000円 | 土地1筆＋建物1軒なら2,000円 |
| 抵当権抹消の司法書士報酬 | 15,000〜18,000円程度 | 地域による |
| 登記事項証明書 | オンライン480〜500円／窓口600円 | 登記簿の確認用 |
（金額は年度や地域で変わる目安です）
見落としやすい3つの期限
- 相続放棄・限定承認…3か月。いちばん短く、取り返しがつきません
- 相続登記の申請義務…3年。怠ると過料の対象です
- 相続空き家の3,000万円特別控除…相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却にも3〜7か月。3か月の判断に売値が必要なので、動き出しは四十九日の前後が目安です。
動き出す順番（6ステップ）
- 登記簿を取り、抵当権の有無と債権者を確認する
- 金融機関に連絡し、団信の有無と残債を聞く（残高証明書）
- 実家の売値を出す。仲介の想定価格と買取価格の両方
- 残債と売値を比べ、アンダーかオーバーかを確定させる
- 差額が大きいなら、3か月以内に放棄・限定承認を検討する
- 方針が決まったら、相続登記と並行して売却の準備に入る
2番と3番は同時でかまいません。5番を3番より先に決めないことだけです。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。ローンが残っているご相談では2つをお出しします。①いまの状態でいくらの値段が付くか（買取と仲介の両方）。②その金額が残債を超えるかどうか。
放棄や任意売却の交渉は弁護士・司法書士の仕事です。ご希望があれば専門家をご紹介します。片付けや残置物の処分は実家まるごとパックでお引き受けできます。
まとめ
- 一般の住宅ローンは団信が必須。多くは保険金で完済される（フラット35の団信は任意加入）
- 団信がなければ、返済義務は法定相続分で当然に分かれる（最高裁 昭和34年6月19日）
- 遺産分割で負担者を決めても、債権者の承諾がなければ金融機関には主張しにくい
- 相続放棄・限定承認は3か月。印紙800円と郵便切手
- 抵当権は完済しても自動で消えない。抹消登記は不動産1個1,000円
- オーバーローンなら、自己資金・任意売却・放棄の3つから選ぶ
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