「売れない土地なら、国に引き取ってもらえるらしい」。相続の相談で、最近よく聞くお話です。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。
結論から書きます。相続土地国庫帰属制度は、使える家と使えない家がはっきり分かれる制度です。とくに「建物が建っている実家」は、建物があるだけで申請できません。そして「売れるなら売ったほうが手元に残る」ので、国に渡すのは最後の出口と考えてください。
相続土地国庫帰属制度とは
相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たしたうえで、お金を納めて国に引き取ってもらう制度です。令和5年4月27日に始まりました。法務省の案内では、制度が始まる前に相続した土地も対象です。
- 申請できる人…相続または相続人への遺贈で土地を取得した人。売買で買った土地は対象外です
- 共有の土地…共有者の全員でそろって申請します
- 申請先…土地のある場所を管轄する法務局・地方法務局の本局です。柏市の土地の場合は千葉地方法務局の本局（千葉市）で、柏支局ではありません。事前の相談は予約制です
費用は1筆あたり約21万円からが目安ですが、実家なら先に解体が要ります。総額で比べてから決めてください。
いくらかかるか
お金は2回に分けて払います。
| 名目 | 金額 | 払うタイミング |
|---|---|---|
| 審査手数料 | 土地1筆につき1万4,000円 | 申請のとき（収入印紙）。却下・不承認・取下げでも返ってきません |
| 負担金 | 原則20万円（土地の種類・面積・場所で変わる） | 承認の通知が届いた翌日から30日以内。日本銀行など金融機関で納付 |
負担金は、国がその土地を10年間管理する標準的な費用を考えて決まる金額です。市街化区域や用途地域内の宅地など、面積によって金額が上がる区分があります。実際の額は、法務省が公開している負担金の自動計算シート（Excel）で確認してください。
つまり、1筆の土地で約21万4,000円からが目安です（市街地の宅地など、面積で上がる区分は、これより増えます）。納付期限の30日を過ぎると承認は失効し、最初からやり直しになります。
建物がある実家は、そのままでは申請できない
これがいちばん大事な点です。法務省の案内で、次の土地は審査の入口で却下になります。
- 建物がある土地（実家そのものがこれです）
- 担保権や使用収益権が設定されている土地（抵当権がついたまま、貸している土地など）
- 他人の利用が予定されている土地（通路として使われている部分など）
- 土壌汚染されている土地
- 境界がはっきりしない土地、所有権の有無や範囲で争いがある土地
却下されても手数料は戻りません。さらに、入口を通っても、次の土地は不承認になります。
- 一定の勾配・高さの崖があり、管理に多額の費用や手間がかかる土地
- 管理や処分のじゃまになる物（古い車、廃材、工作物など）が地上にある土地
- 管理や処分のために取り除かなければならない物（古い浄化槽、井戸、地中の石など）が地下にある土地
- 隣地の所有者との争いがないと管理・処分ができない土地
- そのほか、通常の管理・処分に多額の費用や手間がかかる土地
実家を申請するには、先に建物を解体して更地にすることになります。柏市で30坪の解体は総額120万〜200万円が目安です（柏市30坪の解体費用と内訳）。解体費に、手数料と負担金の約21万円以上を足すと、140万円から220万円ほどを払って、土地を手放す計算になります。
取下げの3分の1以上が「要件に合わないと分かった」ためなんだ。申請する前に、崖と境界だけは見ておいてほしい。
実際にどれくらい通っているのか
法務省の統計（令和8年9月30日現在の速報値）では、こうなっています。
| 項目 | 件数 |
|---|---|
| 申請 | 6,125件（宅地2,135件、田・畑2,372件、山林928件、その他690件） |
| 帰属（国のものになった） | 3,231件（宅地1,208件） |
| 却下 | 86件 |
| 不承認 | 103件 |
| 取下げ | 1,162件 |
注目したいのは取下げです。1,162件のうち415件は「却下・不承認になると分かった」から取り下げたものでした。審査の途中で現地調査が入り、崖や境界の問題が見つかるケースがあるということです。審査手数料は取り下げても返ってこないので、申請の前に自分の土地が要件に当てはまらないかを確認することが、費用を無駄にしない一番の方法です。
審査期間は、法務省のパンフレットで標準で約8か月とされています。現地調査が入ることもあります。「来月までに手放したい」という事情には向きません。
国に渡す前に、売れないか確認する
私がご相談でいつもお伝えするのは、「国庫帰属は、売れる土地には使わなくていい制度」ということです。売れるなら、お金を払うどころか手元にお金が残ります。
| 出口 | 手元のお金 | 期間 | 建物 |
|---|---|---|---|
| 売却（買取・仲介） | プラスになることもある | 買取は最短で数週間〜、仲介は数か月 | そのままで売れることが多い |
| 国庫帰属 | マイナス（手数料＋負担金＋解体費） | 審査で約8か月 | 先に解体が必要 |
駅から遠い、古い、道が狭い、という実家でも、買い手がつく値段まで下げれば売れることがよくあります。土地の値段が数十万円でも、売れれば解体費の120万〜200万円を払う必要がありません（解体を買主側で行う売り方ができるため）。駅から遠い実家の買取や、古家付き土地か更地かの比較もご覧ください。
先に「売れるか」を確認しましょう。売れるなら、お金を払わずに手元にお金が残ります。
国庫帰属を考えてよい土地
反対に、次のような土地は、売る道が細く、国庫帰属を検討する価値があります。
- 建物がもともとない土地（空き地、山林、畑、使っていない資材置き場）
- 買い手が見つからず、固定資産税と草刈りの費用だけが毎年かかる土地
- 境界がはっきりしていて、隣地との争いがなく、崖や地中の埋設物がない土地
- 農地で、相続したものの耕す人がいない土地（農地つきの実家の売り方）
持ち続けると、毎年の固定資産税に加えて、草刈りや管理の手間が続きます。管理を放置して近隣に迷惑をかけた場合は、相続した人の責任になります。10年分の管理費に当たる負担金を一度払って手放すほうが、結果として安いこともあります。
申請の前にやること
- まず売れるかを確認する…買取と仲介の両方の価格を聞きます。0円でも買い手がつくなら、国に渡すより早く安く終わります
- 相続登記を済ませておく…誰の土地か、登記簿の上ではっきりさせます（相続登記の義務化と手順）
- 要件を1つずつ確認する…建物・抵当権・境界・崖・地中の物。現地に行って、写真を撮ります
- 法務局に相談の予約を取る…千葉地方法務局の本局で、事前の相談ができます。書類のチェックもしてもらえます
- 共有の場合は、全員の同意を先に取る…共有者の全員がそろって申請する必要があります。ひとりでも反対すると進みません
法務局は制度の要件を審査する窓口です。「この土地が売れるかどうか」「いくらで売れるか」は判断の対象外ですので、そこは不動産会社の役目です。
隣の土地とまとめて申請する特例
隣り合う2筆以上の土地を、ひとつの土地とみなして負担金を計算してもらう申出ができます。ただし、種目（宅地と宅地、農地と農地など）が同じ土地に限ります。宅地と森林のような組み合わせは対象外です。申出は、承認を受けるまでの間に、申請した本局へ出します。
注意点として、審査手数料のほうは土地1筆ごとにかかり、隣の土地とまとめても1筆分にはなりません。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家、土地を扱っています。国庫帰属を考えているというご相談でも、まず「売れるかどうか」と「いくらで売れるか」を数字でお出しします。
お出しするのは3つです。①現況のまま当社が買取する価格、②仲介で売った場合の想定価格、③売れない場合に国庫帰属をする場合の費用（解体費・手数料・負担金）の目安。この3つを並べると、どの出口がいちばん手元に残るかが分かります。
査定は無料で、最短30分でご回答します。しつこい営業はいたしません。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
まとめ
- 相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を負担金を払って国に渡す制度。制度開始前の相続も対象
- 費用は、審査手数料1万4,000円（1筆）＋負担金は原則20万円。約21万4,000円からが目安で、面積で上がる区分はさらに増える
- 建物がある土地は申請できない。実家なら先に解体が必要で、柏市30坪で120万〜200万円が目安
- 却下・不承認の要件は、抵当権、境界、崖、地中の埋設物など。取下げの約36%（415件）は、要件に当てはまらないと分かったもの
- 審査は標準で約8か月。売れるなら、売ったほうが手元に残る
「国に渡す前に、売れるかどうかだけ知りたい」というご相談も、無料査定で承ります。制度の要件や費用は改正されることがありますので、申請の前には法務局と法務省の案内で最新の内容をご確認ください。
