境界が確定していない実家は売れる？柏市で測量してから売る家・そのまま買取で手放す家

「実家の境界がはっきりしないのですが、売れますか」。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。相続した実家の書類を探しても測量図が出てこない、庭の隅の境界標（杭）が見当たらない、お隣のブロック塀がどちらの土地にあるのか分からない。昭和の分譲地では、めずらしい話ではありません。

結論から書きます。境界が確定していない実家でも売れます。ただし、売れないお宅が3つあります。隣地と境界で争いがある家、境界標が無く公簿の面積と実測が合わない家、そして道路との境界（官民境界）が決まっていないのに仲介で売り出してしまった家です。この3つに当てはまるかどうかで、測量してから売るのか、現況のまま買取で手放すのかが決まります。

なぜ境界が決まっていないと売りにくいのか

土地を買う人は、「どこからどこまでが自分のものになるか」を書面で確かめてから買います。買主が住宅ローンを組むときは、金融機関も同じことを見ます。境界が決まっていないと、買主側に次のことが起きます。

• 面積が確定しない…登記簿の面積（公簿面積）と実際の面積が違うことは、古い分譲地ではよくあります。面積が違えば、価格の根拠が崩れます
• 建て替えの計画が立たない…建ぺい率・容積率は敷地面積から計算します。面積が動けば、建てられる家の大きさも動きます
• 隣地とのトラブルを引き継ぐ…塀や樹木の越境がそのまま残ると、買主が隣地と交渉することになります

だから一般の売買では、売主が確定測量図（隣地と道路の所有者全員が境界に合意した測量図）を引渡しまでに用意する、という契約が多くなります。これが「境界確定を売主の負担で行う」という条件です。

測量の種類と、費用・期間の目安

「測量」と一言でいっても、中身は3つに分かれます。費用は土地の形・面積・隣地の数で変わりますので、下の金額は目安です。

種類	何をするか	費用の目安	期間の目安
現況測量	いまある杭・塀・建物の位置を測って図にする。隣地の立会いなし	10万〜20万円	1〜2週間
確定測量（民民のみ）	隣接する民有地の所有者と現地で立ち会い、境界に合意して図面と確認書を作る	30万〜50万円	1〜3か月
確定測量（官民査定あり）	上に加えて、道路や水路など市・県が管理する土地との境界も確定する	60万〜80万円	3〜6か月

（民間の売却情報サイトの集計にもとづく2024年時点の目安。土地家屋調査士への報酬で、登記費用は別です）

ポイントは2つあります。1つ目、現況測量では境界は決まりません。「測量図はあります」と言われて見せていただくと、現況測量図であることがよくあります。買主が求めるのは確定測量図です。2つ目、道路に面している土地は、たいてい官民査定が要ります。柏市の市道に面した実家なら、市との境界確定の手続きが加わり、費用も期間も上の段に入ります。

柏市で道路との境界を決める手続き

柏市が管理する道路との境界は、土木部 道路総務課（柏市役所分庁舎、電話 04-7167-1299）に「道路境界確定申請」を出して決めます。市の案内では次のとおりです。

• 手数料は無料です（ただし申請書類の作成と現況実測図は土地家屋調査士に依頼するのが通常で、その報酬は別にかかります）
• 必要書類は、申請書・案内図・公図の写し・全部事項証明書・周辺の地積測量図・現況実測図など。相続した土地なら、戸籍や遺産分割協議書の写しを求められることがあります
• 市が一方的に線を引くのではなく、申請者と関係する土地の所有者が現地で立ち会い、合意して確定します。関係所有者は確定図への承諾書に署名・押印します
• 現地の立会いは、千葉県公共嘱託登記土地家屋調査士協会の担当者が市職員の代わりに来ることがあります

すでに過去に確定している道路なら、「道路境界確認書交付願」で確定図の写しをもらえる場合があります。先に調査士に、市に確定の記録があるかを確認してもらうと、手続きがひとつ減ることがあります。手続きの内容は変わりますので、申請の前に市の案内でご確認ください。

売れない条件① 隣地と境界で争いがある

いちばん重いのがこれです。隣地の所有者が立会いに応じない、立ち会っても「うちの塀はもっと向こうだ」と線に合意しない。こうなると確定測量図は作れません。

そのときの出口は筆界特定制度です。法務局の筆界特定登記官が、現地調査と資料をもとに、登記上の境界（筆界）の位置を特定する制度で、裁判をせずに使えます。法務局の案内では、次のとおりです。

• 申請できるのは土地の所有者など。共有者の1人からでも申請できます
• 申請手数料は、両方の土地の価格をもとに計算します（例として、双方の土地が合計2,000万円なら数千円程度）。ただし、測量が必要になった場合の費用は申請人の負担で、東京法務局の案内では50万〜80万円程度のものが多いとされています
• 標準処理期間は9か月。関係者の数や事案によっては、これを超えます

つまり、争いがあるお宅は「売る前に1年近くかかる」と考えておく必要があります。相続空き家の3,000万円特別控除のように期限のある制度を使う予定なら、この期間が間に合うかを先に確かめてください（相続空き家の3,000万円特別控除の条件）。

売れない条件② 境界標が無く、公簿面積と実測が合わない

境界標（コンクリート杭、金属プレート、鋲）が見当たらないお宅は多いです。工事で埋まった、塀を作り直したときに外された、最初から打っていなかった。理由はさまざまです。

境界標が無いだけなら、確定測量で復元できます。問題は、測ってみたら登記簿の面積より実際の面積が小さいときです。昭和の分譲地では、公簿より実測が数平方メートル小さいことも、逆に大きいことも起きます。

• 実測が小さい…買主は実測面積で価格を見直します。土地値で売れる家ほど、面積の差がそのまま価格の差になります
• 実測が大きい…地積更正登記をすれば登記簿の面積を直せますが、確定測量が前提です
• 公簿売買（登記簿の面積で売り、あとで面積が違っても精算しない契約）という売り方もありますが、買主が住宅ローンを使う一般の売買では敬遠されがちです

なお、境界標を勝手に抜いたり動かしたりすると、刑法の境界損壊罪にあたります。「邪魔だから」と抜くことは、お隣の分も含めて絶対に避けてください。築40年前後の実家が土地値でどう決まるかは築40年の実家は柏市でいくらで売れる？にまとめています。

売れない条件③ 官民境界が未確定のまま仲介で売り出した

実務でいちばん多い失敗がこれです。「隣のお宅とは昔から仲が良いし、塀の線でお互い納得している」。そう考えて民民の確認だけで売りに出す。ところが買主が付いたあとで、道路との境界が決まっていないことが分かる。

ここから市への申請を始めると、立会いの日程調整を含めて3〜6か月かかります。買主は待てません。契約が流れるか、「境界未確定のまま引き渡す代わりに値引き」になります。どちらも、最初から分かっていれば避けられたことです。

売り出す前に、調査士に3つだけ確認してもらってください。①道路との境界は市に確定の記録があるか。②隣地の所有者は全員連絡が取れるか（相続が発生していて相続人が多数、ということがあります）。③過去の地積測量図は法務局にあるか。この3つで、期間と費用の見通しがほぼ付きます。

当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「測量が要るかどうかだけ知りたい」というご相談でも構いません。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。

測量してから売る？ 現況のまま買取？ 手取りで比べる

判断の材料は、測量にかかる費用と期間を、売値の差が上回るかどうかです。

お宅の状況	向いている売り方	理由
駅徒歩10分以内、建物が使える、隣地と連絡が取れる、争いなし	確定測量をして仲介	30万〜80万円の測量代は、買主が安心して払う価格の差で回収できる見込みがある
築古で土地値、道が狭い、隣地の相続人が多数で立会いに時間がかかる	現況のまま買取	測量に半年かけても売値はほとんど動かない。固定資産税と管理の負担が続くほうが大きい
隣地と争いがあり、筆界特定が必要	先に買取価格を聞いてから判断	1年近い期間と測量費50万〜80万円を負担しても、手取りが増えるか数字で確かめる

当社の買取では、境界未確定のまま現況で買い取り、測量や隣地との調整は当社が引渡し後に行う契約ができます。売主が測量代を先に払う必要はありません。そのかわり、買取価格は測量費と調整の手間を見込んだ金額になります。だから「測量してから仲介で売った場合の想定手取り」と「現況買取の価格」を同じ日に並べることが大事です。仲介と買取の期間の違いは売却にかかる期間の比較をご覧ください。

相続した実家で先に探す3つの書類

1. 地積測量図…法務局で取れます（1通450円程度）。ただし古いものは精度が低く、昭和40年代以前の分譲地では無いことも多いです
2. 境界確認書・筆界確認書…過去に隣地と境界を確認したときの書面。親の書類の中に、測量会社の封筒ごと残っていることがあります
3. 建築確認通知書・検査済証…境界そのものではありませんが、敷地図が付いていて当時の寸法の手がかりになります

これが出てくるだけで、確定測量の費用が下がる、または期間が短くなることがあります。相続登記や売却に必要な書類全体は相続した実家を売るときの書類5つと窓口にまとめました。

リノーズにできること

私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。境界が決まっていないご実家では、ご相談のときに3つをお出しします。①道路境界の確定記録と地積測量図の有無を調べた結果。②確定測量をしてから仲介で売った場合の、測量費を引いた想定手取り。③現況のまま当社が買い取る価格。

現地にも伺い、境界標の有無や塀の位置も一緒に確認します。片付けや残置物の処分をまとめてお願いしたい場合は実家まるごとパックでお引き受けできます。

まとめ

• 境界が確定していない実家でも売れる。ただし「隣地と争いがある」「境界標が無く公簿と実測が合わない」「官民境界が未確定のまま仲介に出した」お宅は止まりやすい
• 確定測量の費用は民民のみで30万〜50万円、官民査定ありで60万〜80万円。期間は1〜6か月が目安
• 柏市の道路との境界は道路総務課への「道路境界確定申請」。手数料は無料だが、関係所有者の立会いと合意が要る
• 隣地と合意できないときは筆界特定制度。標準処理期間9か月、測量費は申請人負担
• 測量代と期間を、売値の差が上回るかどうかで決める。先に仲介と買取の2つの数字を並べる

ご実家の境界が「測量が必要な状態なのか」「そのまま売れるのか」は、無料査定でお調べします。最短30分で価格をご回答し、測量してから売る場合と現況買取の手取りを並べた比較表をお付けします。費用や手続きは変わることがありますので、動く前には柏市と法務局の案内で最新の内容をご確認ください。