「1,800万円で売れますよ」と言われて、その金額がそのまま手元に入ると思っていた方から、あとになって「こんなに引かれるんですか」とご相談をいただくことがあります。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社の美澤由佳子です。
結論から書きます。売買価格から引かれるのは、①売るための費用、②税金、③売れる状態にするためのお金の3つです。そして相続した実家の場合、②の税金は特例が使えるかどうかで300万円以上変わります。先に手取りを計算しておくと、「仲介で待つか、買取で早く終えるか」の判断まで変わってきます。
「いくらで売れる」と「いくら残る」は別の数字
査定書に書かれているのは、売り出せそうな価格や成約が見込める価格です。手元に残るお金はそこから引き算をして出します。式にすると3段です。
- 成約価格 −（仲介手数料・印紙税・登記費用・残置物処分や測量などの実費）＝ 税引前の手取り
- 成約価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 ＝ 課税される譲渡所得
- 税引前の手取り − 譲渡所得税・住民税 ＝ 最終の手取り
注目していただきたいのは、費用が2回登場することです。1度は手取りを減らす側で、もう1度は「譲渡費用」として税金を減らす側で出てきます。領収書は捨てないでください、と必ずお伝えしているのはこのためです。
売れる値段は聞けたのに、手元にいくら残るかは誰も教えてくれなかった……という方、本当に多いんです。
売るときにかかる費用の一覧（柏市の戸建て・成約1,800万円の想定）
| 項目 | 金額の目安 | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 66.0万円（1,800万円×3%＋6万円＋消費税） | 契約時と決済時に半分ずつが一般的 |
| 印紙税（売買契約書） | 1万円（1,000万円超5,000万円以下・軽減後） | 契約時 |
| 抵当権抹消 | 登録免許税 不動産1個1,000円＋司法書士報酬1万〜2万円 | 決済時 |
| 相続登記（未了の場合） | 登録免許税 固定資産税評価額×0.4%＋司法書士報酬6万〜10万円 | 売り出す前 |
| 残置物の処分 | 15万〜60万円（間取りと量で変わる） | 引渡しまで |
| 測量・境界確定 | 35万〜60万円（必要な場合のみ） | 売り出す前 |
| 解体して更地で売る場合 | 120万〜200万円（30坪の木造の総額目安） | 売り出す前 |
仲介手数料は宅地建物取引業法の報酬額の上限で、400万円超は「価格×3%＋6万円」＋消費税です。あわせて知っておいていただきたいのが、2024年7月1日から800万円以下の宅地・建物は媒介報酬の上限が33万円（税込）になったことです。売れにくい空き家でも手を挙げる会社が出るようにするための改正で、適用には媒介契約の前に売主へ説明があることが条件になっています。解体費用の内訳は柏市で30坪の家を解体するといくらかにまとめています。
税金は「取得費」と「特例」の2点で決まる
譲渡所得税・住民税は、売値ではなくもうけ（譲渡所得）にかかります。税率は売った年の1月1日時点で所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。
相続した実家は、取得費と所有期間を親から引き継ぎます。親が昭和に買った家なら、ほぼ長期の20.315%です。問題になるのは取得費が分からないとき。購入時の契約書が見つからないと概算取得費（売値の5%）しか引けず、税額が100万円単位で増えます。探し方は購入時の契約書がないときの譲渡所得の計算にまとめました。
もうひとつが特例です。相続した実家なら相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。主な要件は、昭和56年5月31日以前の建築（区分所有建物を除く）、相続開始の直前に親がひとりで住んでいた、相続から譲渡まで貸付け・事業・居住に使っていない、売却代金1億円以下、そして相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡（かつ令和9年12月31日までの譲渡）です。相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円になります。
えっ、購入時の契約書が無いだけで税金が100万円単位で増えるの!? 押し入れでも物置でも、とにかく探したほうがいい。
柏市の実家を売った場合の計算例
成約1,800万円、購入時の契約書なし（概算取得費90万円）、譲渡費用は仲介手数料66.0万円＋印紙税1万円＝67.0万円、ほかに残置物処分30万円と登記関係3万円がかかったケースで比べます。
| 3,000万円控除が使える | 控除が使えない | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 1,643.6万円 → 控除で0円 | 1,643.6万円 |
| 譲渡所得税・住民税 | 0円 | 約334万円（20.315%） |
| 費用の合計 | 100.0万円 | 100.0万円 |
| 手元に残るお金 | 約1,700万円 | 約1,366万円 |
同じ家を同じ値段で売っても、差は約334万円です。「相続した家を一度でも人に貸すと、この控除が使えなくなる」という話をくり返しお伝えしているのは、この金額のためです。なお残置物処分費や解体費が譲渡費用として認められるかはケースによって判断が分かれますので、申告前に税務署か税理士にご確認ください。制度・税率は年度で変わるため、最終的な数字は必ず最新の情報で確認を。
手取りを減らさないための4つの順番
- 特例が使えるかを先に調べる…使えるなら期限が決まります。期限を過ぎた売却は、同じ値段でも手取りが300万円以上減ります。
- 購入時の契約書を探す…権利証の封筒、仏壇の引き出し、親の確定申告の控え。見つかれば取得費が増え、税金が下がります。
- かけるお金の順番を決める…解体や全面リフォームは、かけた額がそのまま価格に乗るわけではありません。先に「かけない場合の価格」を聞いてから決めます。
- 仲介と買取を手取りで比べる…仲介の売値が高くても、保有期間が延びれば固定資産税・保険・管理費がかかり、手取りの差は縮みます。
順番を変えるだけで手取りは増えます。先に特例の可否、次に資料探し、お金をかけるのは最後です。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家の売却をお手伝いしています。価格のご提示と同時に、この記事の形で手取りの試算をお出しできます。仲介で売る場合の想定手取りと、当社の買取で売る場合の手取りを並べてお見せしますので、「早いか高いか」ではなく金額で比べていただけます。片付け・残置物の処分までまとめてお任せいただく場合は実家まるごとパックをご利用ください。
まとめ
手取りは「売値 − 費用 − 税金」。費用はおおむね読めますが、税金は特例が使えるかどうかで300万円以上動きます。だから順番は、①特例の可否 → ②取得費の資料 → ③かける費用 → ④売り方、です。
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