「流山は値段が上がっていると聞いたのですが、うちもですか」。柏市と流山市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。相続した実家のご相談でよくいただく質問です。
結論から書きます。流山市は市内で価格の決まり方が4つに分かれていて、「流山だから上がる」はあてはまりません。待っても価格が落ちにくい家と、待つほど手取りが減る家があります。分かれ目は駅までの距離と、建て替えができるかどうかの2つです。
流山市は「ひとつの市場」ではない
流山市には鉄道が4つ通っています。つくばエクスプレス（南流山・流山セントラルパーク・流山おおたかの森）、JR武蔵野線（南流山）、東武アーバンパークライン＝東武野田線（運河・江戸川台・初石・流山おおたかの森）、そして流鉄流山線（鰭ケ崎・平和台・流山）です。
同じ市内でも、この路線の違いがそのまま買い手の層の違いになります。つくばエクスプレス沿線は都内へ通う30〜40代が中心で、東武野田線・流鉄沿線は地元での住み替えと相続が中心です。買い手が違えば、同じ築年・同じ広さでも成約価格は変わります。「流山市の平均」で自宅の値段を考えると、駅に近いお宅ほど損をします。
「流山」と一括りにされて損をするのは、実は駅の近くのお宅なんです。市内の平均で語られてしまうので。
4つのエリアと、価格に効く要素
| エリア | 主な駅 | 住宅の傾向 | 価格に効くもの |
|---|---|---|---|
| TX中心部 | 流山おおたかの森・流山セントラルパーク | 区画整理後の新しい戸建て・マンション | 駅徒歩分数、区画整理後かどうか |
| 南流山 | 南流山 | 戸建てとマンションが混在、2路線の乗換駅 | 2路線使えること、駅徒歩分数 |
| 東武野田線沿線 | 江戸川台・初石・運河 | 昭和40〜50年代の分譲地、築古の戸建てが多い | 土地の広さ、建て替え可否、道路付け |
| 流鉄沿線・市北部 | 流山・平和台・鰭ケ崎、運河以北 | 古い集落と市街化調整区域が混じる | 建て替えの可否、農地かどうか |
この表は傾向です。市街化区域と市街化調整区域の境目、区画整理の区域は番地で分かれますので、町名でひとくくりに判断しないでください。ご自宅がどちらかは、流山市の都市計画の担当窓口で確認できます。調整区域の家をどう売るかという考え方そのものは市街化調整区域の家は売れるのかにまとめています。
待っても価格が落ちにくい家の条件
4つあります。
- 駅徒歩10分以内（とくにつくばエクスプレスの3駅）
- 整形地で、2区画に分けられる広さがある（おおむね80坪前後から検討に入ります）
- 建て替えができることを書面で示せる（建築確認・検査済証、幅員4m以上の道路に2m以上接道）
- 擁壁や大きな高低差、越境がない
この条件がそろう土地は、建物の価値がゼロになっても土地で買い手がつきます。急いで売らなくても価格は大きく崩れません。
「もう少し様子を見ます」で3年経つと、建物の評価も落ちて控除の期限も切れる。待てる家かどうかは最初に分けたほうがいい。
待つほど手取りが減る3つの理由
逆に、条件がそろわない家は待つほど不利になります。
- 維持費が出ていく…誰も住んでいない家を持ち続けると、固定資産税・火災保険・管理の代行・草刈りなどで年15万〜40万円が目安です。5年で75万〜200万円。売値が同じでも手取りはその分減ります。
- 木造は築20〜25年で土地値中心になる…そこからさらに築が進むと「解体前提」で見られ、解体費が値引きの材料として出てきます。30坪の木造なら総額120万〜200万円が目安です。
- 相続した家は控除の期限がある…相続空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡）。期限を過ぎると、同じ値段で売っても税負担が数百万円単位で変わることがあります。要件は相続空き家の3,000万円特別控除に一覧にしました。
当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「待てる家かどうかだけ知りたい」というご相談でも構いません。
「いま売る」を選んだほうがよいケース
- 相続してから2年以上たっている（控除の期限が近い）
- 施設の費用や相続税の納付など、現金が必要な日が決まっている
- 建て替えの可否がはっきりしない（買い手が検討に入らないので、待っても解決しません）
- 相続人が3人以上で、話をまとめるのに時間がかかりそう
いちばん手取りを減らすのは、仲介で売り出して反応がないまま、期限の2か月前に慌てて買取へ切り替えるパターンです。期限があるなら最初に「○月までは仲介、決まらなければ買取」と期日を決めておくほうが安全です。それぞれどれくらいかかるかは仲介と買取で期間がどう違うかをご覧ください。
見るのは2つだけです。駅まで歩ける距離かどうか、そして建て替えができると書面で示せるかどうか。
流山市で売る前に確認する4つのこと
- 区域区分と建て替えの可否…番地単位で変わります。市の窓口で確認してください。ここが「分からない」のままだと、買い手が検討に入れないので最も安く出ます。
- 境界と越境…杭の有無、ブロック塀と樹木が隣地に出ていないか。
- 相続登記…終わっていないと売り出せません。2024年4月から申請が義務になりました（相続登記の義務化で何をすればいいか）。
- 控除の要件…昭和56年5月31日以前の建築、相続開始の直前に親がひとりで住んでいた、相続から譲渡まで貸していない、など。一度でも人に貸すと使えなくなります。
江戸川台・初石・運河あたりの築古の戸建てを買取で売る場合の流れは、流山市の古家はいくらで売れるかにまとめています。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
リノーズにできること
私たちは柏市・流山市・松戸市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。ご相談のときにお出しするのは2つです。①このお宅は待てる家か、待つほど手取りが減る家か。②仲介で売った場合の想定手取りと、当社の買取で売った場合の手取り。どちらも金額で並べますので、「高いか早いか」ではなく数字で選んでいただけます。片付けや残置物の処分が必要な場合は実家まるごとパックでまとめてお任せいただけます。
まとめ
- 流山市は路線で買い手の層が変わる。市の平均で自宅の値段を考えないこと
- 待てる家の条件は、駅徒歩10分以内・整形で80坪前後・建て替え可が書面で示せる・高低差と越境がない
- 待つほど減るのは、維持費（年15万〜40万円）・築年の進行・相続の控除の期限の3つが効くから
- 区域区分と建て替え可否は番地単位。「分からない」がいちばん安い状態
ご自宅が待てる家かどうかと、いまの価格は無料査定でお出しできます。最短30分で価格をご回答し、仲介と買取の手取りを並べた比較表をお付けします。流山市内は現地のご訪問にも伺います。
