「松戸の家は、いくらで売れますか」。柏市と松戸市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。相続した実家のご相談でいちばん多い質問です。
結論から書きます。松戸市で売却価格を大きく下げるのは、路線や町名よりも「足元の条件」です。高低差（がけ）、道の幅、建て替えの可否、集合住宅の管理、相続の期限。この5つのうち1つでも引っかかると、同じ広さ・同じ築年でも手取りが数百万円変わります。
松戸市は4つの面に分かれる
| エリア | 主な駅 | 住宅の傾向 | 買い手の層 |
|---|---|---|---|
| 常磐線 | 松戸・北松戸・馬橋・新松戸 | 駅近のマンションと古い住宅地 | 千代田線直通で都内へ通う層 |
| 京成松戸線（旧・新京成線） | みのり台・八柱・常盤平・五香 | 昭和の分譲地と大規模団地 | 地元での住み替えと相続 |
| JR武蔵野線・流鉄 | 新松戸・幸谷・小金城趾 | 戸建てとマンションが混在 | 乗換の利便、賃貸需要 |
| 北総線・市北部 | 松飛台・大町・秋山、紙敷・矢切 | 農地と市街化調整区域が混じる | 限られる（建て替え可否で決まる） |
京成松戸線は、2025年4月に新京成電鉄が京成電鉄に合併したことで、路線名が新京成線から松戸線になりました。駅名は変わっていません。
路線が違えば買い手の層も変わります。ただ松戸市の場合、同じ駅の徒歩10分圏でも、坂の上と谷の底で値段が違います。理由が次の条件①です。町ごとの事情は新松戸・北小金・常盤平の売却にまとめています。
擁壁の資料が1枚あるかないかで、買主の見方が変わります。古い図面や工事の領収書が残っていないか、まず探してみてください。
条件① がけ・高低差（千葉県のがけ条例）
松戸市は下総台地に谷が入り込んだ地形で、擁壁や長い階段のあるお宅が多くあります。ここに建築の制限がかかります。
千葉県建築基準法施行条例第4条では、硬岩盤（風化の著しいものを除く）以外の土地で、地表面が水平面に対して30度を超える角度をなし、高さが2メートルを超えるものを「がけ」と定めています。そのうえで、
- がけの上…がけの下端から、がけの高さの1.5倍に相当する距離以内
- がけの下…がけの上端から、がけの高さの2倍に相当する距離以内
の場所に、居室を有する建築物を建ててはならないとされています。
ただし書きの例外があり、構造耐力上安全な擁壁がある場合や、がけから相当の距離があって崩壊に対して安全な場合は建てられます。高さ5メートルを超える擁壁は鉄筋コンクリート造とし、上部に地表水の排水施設を設けることが求められます。
売主に何が起きるか。「擁壁が古い」「いつ誰が造ったか分からない」お宅は、買主が建て替えの見通しを立てられず、擁壁の造り替え費用（規模によっては数百万円）を値引きとして出してきます。階段の上の家が安く出るのは、日当たりのせいではなくこれです。
条件② 幅4メートル未満の道とセットバック
松戸駅や馬橋の周りの古い住宅地には、幅4メートルに満たない道が残っています。建築基準法42条2項の道路（いわゆる2項道路）に接している場合、建て替えのときに道路の中心線から2メートルまで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。
後退した部分には建物も塀も建てられず、建ぺい率・容積率の計算にも入りません。登記簿上の面積より使える面積が小さくなり、買主はそれを計算して価格を出します。
さらに、道が狭いと解体の重機や生コン車が入りません。人力の解体になると工事費が上がり、その分も値引きの材料になります。解体費の目安は30坪の木造で総額120万〜200万円ですが、搬出条件が悪いと上振れします。
「もう少し様子を見ます」が5年続くと、維持費で200万円、控除で数百万円。待ってる間に値段が上がる家は、松戸でもそんなに多くないよ。
条件③ 建て替えの可否を書面で示せない
松戸市でもっとも価格差が出るのがここです。買主が見るのは3点です。
- 建築確認通知書と検査済証があるか
- 幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しているか
- 市街化調整区域なら、都市計画法43条の許可が見込めるか
市北部（紙敷・矢切・大町の一部など）には市街化調整区域があります。区域の線は番地で分かれますので、町名でひとくくりに判断しないでください。ご自宅がどちらかは松戸市の都市計画の担当窓口で確認できます（考え方は市街化調整区域の家は売れるのか）。「分からない」のままがいちばん安い状態です。買主が検討にすら入ってこないからです。
条件④ 団地・マンションは「棟の事情」で決まる
松戸市には昭和30〜40年代につくられた大規模な団地と、その後の分譲マンションが多くあります。区分所有の売却では、専有部分の広さや階数より、管理組合側の事情が価格に出ます。
- 修繕積立金の残高と、長期修繕計画があるか
- 大規模修繕の実施時期と、一時金の徴収予定
- 管理費・修繕積立金の滞納の有無
- 旧耐震かどうか（昭和56年5月31日以前に建築確認を受けたもの）
買主の住宅ローンは、旧耐震で積立金が不足している物件ほど審査が厳しくなります。売主ができる準備は、仲介会社を通じて管理会社から重要事項調査報告書を先に取っておくことです。
見るのは「坂」と「道」と「書類」です。この3つで、松戸市のお宅の値段はだいたい説明がつきます。
条件⑤ 相続の期限を過ぎている
相続した実家は、持っている期間そのものが手取りを削ります。
- 維持費…固定資産税・火災保険・管理の代行・草刈りで年15万〜40万円が目安。5年で75万〜200万円
- 建物の評価…木造は築20〜25年で土地値中心になり、以降は解体費が値引きの材料になります
- 相続空き家の3,000万円特別控除…相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日までの譲渡）。過ぎると同じ値段で売っても税負担が数百万円単位で変わります
当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「期限に間に合うかだけ知りたい」というご相談でも構いません。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
5条件のうち、直せるもの・直せないもの
| 条件 | 売主が動いて直せるか | やること |
|---|---|---|
| がけ・高低差 | 直せない | 擁壁の図面・工事記録を探す |
| 道の幅 | 直せない | セットバック後の有効面積を先に出す |
| 建て替えの可否 | 直せる | 確認台帳・接道・区域区分を調べる（数千円から） |
| 管理（区分所有） | 直せない | 重要事項調査報告書を先に取る |
| 相続の期限 | 間に合う | 登記と売却の日程を逆算する |
5つのうち2つは、売主が動くだけで値段が変わります。実家の名義変更が終わっていない方は、松戸市と流山市の不動産登記は千葉地方法務局の松戸支局の管轄です（柏市・我孫子市・野田市は柏支局）。先に必要な書類を相続した実家を売るときの書類5つで確認しておいてください。
仲介と買取、どちらが手取りで多いか
仲介は売り出しから成約まで3〜6か月、決済までさらに1〜1.5か月。買取は査定から決済まで2週間〜1か月が目安です。
5条件に引っかかっているお宅は、仲介で長く出しても買主が検討に入らないため、値下げを繰り返すことになりがちです。その場合、最初から買取で手取りを比べたほうが残る金額が多いことがあります。逆に、常磐線や京成松戸線の駅徒歩10分以内で、整形地・建て替え可が書面で示せるお宅は、時間をかけて仲介で売る価値があります。
期限があるなら「○月までは仲介、決まらなければ買取」と最初に期日を決めるのが安全です（期間の内訳、隣の流山市の不動産売却）。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。ご相談のときにお出しするのは2つです。①このお宅が5条件のどれに引っかかっているか、そのうち動けば直るのはどれか。②仲介で売った場合の想定手取りと、当社の買取価格。どちらも金額で並べますので、「高いか早いか」ではなく数字で選んでいただけます。
松戸市内は現地のご訪問にも伺います。擁壁や階段のあるお宅、道の狭いお宅は写真だけでは判断できません。片付けや残置物の処分は実家まるごとパックでお引き受けできます。
まとめ
- 値段を分けるのは路線より足元。がけ・道幅・建て替え可否・管理・期限の5つ
- 千葉県建築基準法施行条例第4条で、高さ2m超のがけの上は1.5倍以内、下は2倍以内に居室のある建物を建てられない（例外あり）
- 2項道路はセットバックで使える面積が減り、狭い道は解体費も上がる
- 区分所有は棟の事情（積立金・大規模修繕・旧耐震）が価格に出る
- 「建て替えの可否」と「相続の期限」は動けば直る。分からないままがいちばん安い
ご自宅や実家の価格と、5条件のどれに引っかかっているかは、無料査定でお出しできます。最短30分で価格をご回答し、仲介と買取の手取りを並べた比較表をお付けします。
