「江戸川台の実家は、いくらで売れますか」。柏市と流山市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。流山市でも、東武野田線（東武アーバンパークライン）沿線の初石・江戸川台・運河のご相談が増えています。親世代が家を買ったのが昭和30〜50年代なので、ちょうど相続の時期に入っているからです。
結論から書きます。この3駅は同じ流山市ですが、値段を決めているのは「どこと比べられるか」です。初石はつくばエクスプレスの流山おおたかの森の新築と並べられ、江戸川台は区画の広さそのものが評価され、運河側は建て替えができるかどうかで決まります。1駅違うだけで、売り方が変わります。
3駅は「比べられる相手」が違う
| 駅 | 位置 | 住宅の傾向 | 比べられる相手 |
|---|---|---|---|
| 初石 | 流山おおたかの森の隣駅 | 昭和の戸建てと、駅近の建て替え | おおたかの森周辺の新築戸建て |
| 江戸川台 | 初石の次（柏まで10分程度） | 駅前から広がる区画の整った住宅地 | 同じ江戸川台の、もっと駅に近い家 |
| 運河 | 江戸川台の次、市の北側 | 戸建て・アパートに農地や調整区域が混ざる | 比べる相手が少ない（＝相対評価になりにくい） |
江戸川台駅は1958年（昭和33年）の開業で、駅の周りには早い時期から住宅地が広がりました。運河駅は東京理科大学野田キャンパスの最寄り駅で、学生向けの賃貸需要がある一方、少し離れると農地と住宅が混ざります。市全体の価格の決まり方は流山市の不動産を売るならにまとめています。
初石のお宅は、買い手の頭の中でおおたかの森の新築と並んでいます。そこを前提に値段を考えます。
初石｜おおたかの森の新築と並べられる
初石の強みは、流山おおたかの森の隣駅だということです。つくばエクスプレスを使う買い手が、予算が足りないときに1駅ずらして探します。
ところが、ここが落とし穴にもなります。買い手が頭の中で比べているのは、おおたかの森周辺の新築戸建てです。築40年の家をそのままの価格で出すと、「もう少し足せば新築が買える」で終わります。
- 初石で高く出るのは、土地が整形で、建て替えができることを書面で示せる家
- 逆に下がるのは、接している道が狭い家、間口が狭くて駐車2台が取れない家
- 建物の中を直すより、土地の条件をはっきりさせたほうが価格に効きます
江戸川台｜区画の広さが効く駅、足かせになる駅
江戸川台は、区画が整った住宅地として売られた町です。買い手にとっては分かりやすく、同じ町の中での比較になります。
注意したいのは、広さが必ずプラスになるわけではないことです。
- 60坪前後で2区画に割れる土地…建売業者が2棟を建てられるので、高い値段が出ます
- 割れない広い土地…1棟のまま個人向けに売るしかなく、総額が上がりすぎて買い手が減ります。坪単価は下がります
2区画に割れるかどうかは、間口の広さ、接している道路の幅、奥行き、そして分けた2つの敷地がそれぞれ幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接するかで決まります。相場の調べ方でも書きましたが、ここは図面と測量図があればおおよその判断ができます。
当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「2区画に割れる土地なのかだけ知りたい」というご相談でも構いません。相続した家や空き家の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
調整区域かどうかを町名で決めつけちゃだめだ。隣の家と違うことがある。番地で窓口に聞いてほしい。
運河｜建て替えの可否と、農地が混ざること
運河駅の周りから市の北側にかけては、戸建て・アパートに農地や市街化調整区域が混ざります。ここでは価格の大半が「建て替えができるか」で決まります。
- 市街化調整区域かどうか…線引きの内か外かは番地で分かれます。町名でひとくくりにはできませんので、流山市の都市計画の窓口でご確認ください
- 建築確認通知書と検査済証があるか…調整区域では、過去にどういう許可で建てたかが次の建て替えの前提になります
- 敷地に農地（地目が田・畑）が含まれていないか…含まれていると、宅地として売るには農地転用の手続きが必要です（農地つきの実家を売るとき）
この3つが「分からない」ままだと、買い手は検討に入りません。調べていない状態が、いちばん安い状態です。調べる費用は数千円から始められます。
東武野田線の「柏乗換」を、買い手にどう説明するか
3駅はいずれも東武野田線です。都内へ出るには、柏でJR常磐線に乗り換えるか、流山おおたかの森でつくばエクスプレスに乗り換えます。江戸川台から柏までは10分程度です。
売主がやりがちな失敗は、「不便だから安い」と自分で値段を下げてしまうことです。買い手の見方は違います。
- 勤務先が上野・東京方面なら、柏乗換は現実的な選択です
- 秋葉原方面なら、流山おおたかの森での乗換が速い
- どちらの経路で何分かを資料にしておくと、買い手の不安が数字に変わります
同じ町で何件売りに出ているか、一度だけ見てみてください。重なる前に出せるかどうかが分かれ目です。
築古は土地値。建物に値段が付くのは何年までか
この3駅のご相談は、ほとんどが築35〜50年の木造戸建てです。木造は築20〜25年で建物の評価がほぼ土地値中心に移ります。つまりリフォームで売値は戻りません。
そのうえで、持ち続ける側にも費用がかかります。固定資産税・火災保険・草刈り・管理の代行で、空き家は年15万〜40万円が目安です。駅から遠い家は、待っている間に解体費の値引き分だけ下がっていきます。
売り出す時期が重なる（同じ町で3件出ると負ける）
江戸川台や初石の分譲地は、同じ時期に同じ世代が買っています。ということは、相続も同じ時期に重なります。
- 似た条件の家が同じ町で3件同時に出れば、買い手はいちばん安いものを選びます
- 値下げ競争の入口になるのは、駅から遠い家、道が狭い家、建て替えの可否が不明な家です
- 買い手が動くのはおおむね1〜3月です。その時期に出せる準備（登記・測量図・書類）を先に終えておくと、重なりの影響を受けにくくなります
売る前に確かめる3つ
- 登記事項証明書と固定資産税の課税明細書で、名義・地積・地目を確認する（地目に田・畑があれば農地転用の検討が必要）
- 市街化調整区域に該当するかを、番地で市の窓口に確認する
- 初石・江戸川台なら、2区画に割れるかを図面と測量図で確認する
この3つが分かっているだけで、査定の金額は変わります。買い手が負うリスクが減るからです。
仲介と買取、どちらが手取りで多いか
| 条件 | 向いている売り方 |
|---|---|
| 初石・江戸川台の駅徒歩圏、整形で2区画に割れる、建て替え可を書面で示せる | 仲介で買い手を待つ価値があります |
| 道が狭い、間口が狭い、建て替えの可否が不明 | まず両方の金額を並べる。仲介で長く出すと値下げを繰り返しがち |
| 運河以北で調整区域、農地が混ざる、残置物が多い | 買取のほうが手取りが多くなることがあります |
仲介は売り出しから成約まで3〜6か月、決済までさらに1〜1.5か月。買取は査定から決済まで2週間〜1か月が目安です（期間の内訳）。期限があるなら「○月までは仲介、決まらなければ買取」と先に期日を決めておくのが安全です。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。初石・江戸川台・運河のお宅では、ご相談のときに2つをお出しします。①そのお宅が「比べられる相手」に対してどこで負けていて、動けば直るのはどれか。②仲介で売った場合の想定手取りと、当社の買取価格です。
築古の戸建ての買取は流山市の古家はいくらで売れるかにもまとめました。片付けや残置物の処分は実家まるごとパックでお引き受けできます。
まとめ
- 3駅は比べられる相手が違う。初石はおおたかの森の新築、江戸川台は同じ町の駅近、運河は比較相手が少ない
- 江戸川台駅は1958年開業。柏まで10分程度。運河駅は東京理科大学野田キャンパスの最寄り
- 江戸川台・初石は「2区画に割れるか」で坪単価が変わる
- 運河以北は調整区域か・検査済証があるか・農地が混ざるかの3点で決まる。町名ではなく番地で確認する
- 築古は土地値。リフォームでは売値は戻らない
- 相続が重なるので、同じ町で3件出る前に準備を終えておく
初石・江戸川台・運河のご実家がいくらで売れるかは、無料査定でお出しできます。最短30分で価格をご回答し、仲介と買取の手取りを並べた比較表をお付けします。
