流山市の古家（築古戸建て）は買取でいくら？無料査定の流れと必要書類

流山市で「古家（ふるや）を買い取ってほしい」「築古の戸建てを査定してほしい」というご相談が増えています。おおたかの森の新しい街のイメージが強い流山市ですが、江戸川台や運河、流鉄沿線には昭和40〜50年代の住宅地が広がっていて、いま相続の時期を迎えているからです。

この記事では、流山市の古家がいくらで買い取られるのか、その金額はどう決まるのか、無料査定の流れと必要書類、そして建物の不具合について責任を負わずに手放す方法までをまとめます。

「古家」とは何か。築何年からそう呼ばれるのか

明確な定義はありませんが、不動産の現場では建物に市場価値がほとんど付かなくなった戸建てを古家と呼んでいます。木造住宅は税務上の法定耐用年数が22年で、査定実務でも築20年を過ぎると建物価格をほぼゼロとして扱うのが一般的です。

つまり古家付き戸建ての価格は、ほぼ土地の値段で決まります。「建物が傷んでいるから値段が付かない」のではなく、もともと土地の取引として見られている、と考えると分かりやすいと思います。

築50年だから売れない、と思い込んでいる方が本当に多いんです。流山は土地を探している方が多い地域なんですよ。

流山市は「新しい街」と「昭和の住宅地」が混ざっている

流山市は3つの路線が走っていて、エリアによって物件の性格がまったく違います。

古家買取のご相談が集中しているのは、東武線沿線と流鉄沿線です。親御さんが40〜50年前に建てた家を相続し、ご自身は都内や他県に住んでいる——という形がいちばん多いパターンになります。

流山市は子育て世帯の転入が続いてきた市で、住宅用地を探している人がいる地域です。建物が古くても、土地としての引き合いはある。ここが、駅から遠い地方の空き家と決定的に違うところです。

古家の査定額は「土地値−解体費相当」から考える

売り方は3つあり、手元に残る金額の考え方が変わります。

買取は仲介より価格が下がるかわりに、内見も広告もなく、引渡し日を先に決められます。相続人が複数いて「いつ売れるか分からない状態を早く終わらせたい」という場合に選ばれることが多い方法です。

解体費を二重に引いてくる業者、たまにいるんだ。査定書の内訳を出させれば一発で分かるから、必ず聞いてくれ。

買取価格はこうやって決まる（内訳）

不透明に見えがちなので、内訳を書いておきます。

1. 再販するときの土地価格（近隣の成約事例から出す）
2. −　解体費（木造30坪でおおむね90万〜180万円が目安）
3. −　測量・境界確定・造成が必要ならその費用
4. −　登記費用・固定資産税の精算・販売経費
5. −　不動産会社の利益

ここで気をつけたいのが、解体費を二重に引かれていないかです。「古家付きだから安い」と言いながら、査定書の中でも解体費を控除している——という形になっていないか。内訳を出してもらえば一目で分かります。金額の根拠を見せない会社は、それだけで避けて構いません。

無料査定の流れ（最短30分の机上査定から）

1. お問い合わせ：住所と、分かる範囲の情報（築年・土地の広さ）をお知らせください
2. 机上査定：登記情報と成約事例から価格を算出。最短30分で価格と査定書をメールでお送りします
3. 現地確認：接道・境界・越境・傾き・雨漏りの有無を見ます。立ち会いは不要です
4. 買取価格のご提示：仲介で売り出した場合の想定価格と並べてお出しします
5. 売買契約：条件がそろえば契約。手付金をお支払いします
6. 決済・引渡し：残代金のお支払いと同時に所有権移転。ご都合に合わせて日程を組みます

相続登記が済んでいない状態でもご相談は可能です。名義変更の順番については、司法書士と一緒に整理します。

権利証が見つからなくても査定はできます。固定資産税の納税通知書が1枚あれば、まず数字はお出しできますよ。

査定に必要な書類（なくても査定はできます）

そろっていなくて構いません。納税通知書が1枚あれば、まず数字は出せます。足りないものはこちらで取り寄せます。

流山市で「売りにくい古家」になりやすい条件

• 再建築不可：前面道路が建築基準法の道路でない、接道が2メートル未満。旧市街に点在します
• 市街化調整区域：流山市にも調整区域があります。建て替えに許可が必要で、買い手が限られます
• 境界が確定していない：塀・樹木・屋根の越境。測量と隣地の立ち会いが要ります
• 接道はあるが道が狭い：解体の重機が入らず、費用が上がります
• 農地が付いている：農地転用の手続きが別に必要です

どれも「売れない」ではなく「進め方が違う」というだけです。こうした物件こそ、一般の買い手を探す仲介より、買取のほうが話が早いことが多くあります。

契約不適合責任を負わずに手放す方法

築古の戸建てを売るときに、いちばん怖いのが引渡し後のトラブルです。民法では、引き渡したものが契約の内容に適合していなければ、売主が修補や代金減額、損害賠償の責任を負います（契約不適合責任）。雨漏り・シロアリ・設備の故障などが典型です。

個人の買主に仲介で売る場合、この責任を完全になくすのは現実的ではありません。一方、不動産会社が買主となる買取では、契約不適合責任を免責とする特約で合意できるのが通常です。私たちは建物の状態を分かったうえで買うからです。

ただし例外があります。売主が知っていながら告げなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れません。雨漏りしていた、床が抜けたことがある、といった事実は、必ず先に教えてください。伝えてもらったほうが、こちらも安心して価格を出せます。

古家付き土地のまま売るか、解体して更地で売るか

「古い家は壊してから売ったほうが高いのでは？」というご質問をよくいただきます。流山市の古家では、まずは古家付きのまま査定を取り、解体は買い手が決まってからが基本です。

解体したほうが有利になるのは、建物が倒壊しそうで危ない場合や、広い土地を分けて売る場合など限られたケースです。手取りの比べ方は古家付き土地として売る？更地にして売る？で詳しく書いています。

相続した古家を売ったときの税金

売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。計算の骨組みは次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 売却にかかった費用）

• 取得費が分からないとき：親が買ったときの売買契約書がなければ、売却価格の5％を取得費とみなします。古家では、ここで税額が大きくなりがちです
• 相続空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなる直前まで親がひとりで住んでいた、などの条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます（相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円。令和9年12月31日までの売却が対象）。解体や耐震改修は、売った翌年の2月15日までに買主側で行う形でも使えます
• 取得費加算の特例：相続税を払った方は、相続税の申告期限から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せます

どの特例が使えるかで手取りが数百万円変わることがあります。条件の確認は相続空き家の3,000万円控除と相続税の取得費加算の記事にまとめました。最終的な判断は、税務署または税理士にご確認ください。

リノーズにできること

私たちは柏市を拠点に、流山市・松戸市・我孫子市・野田市の買取と仲介をしています。古家については、荷物が残ったまま、庭木が伸びたままの状態で買い取れます。遠方にお住まいで現地に行けない方は、立ち会いなしで進めることもできます。

買取価格と、仲介で売り出した場合の想定価格を並べてお出しするので、比べてから決めていただけます。空き家の扱い全般については空き家の売却、買取の流れは不動産買取のページもご覧ください。柏市と流山市の街としての違いは柏市と流山市、子育てするならどっち？でも触れています。

まとめ

• 古家の価格は、ほぼ土地値で決まる。建物は築20年を過ぎるとゼロ評価が一般的
• 流山市は東武線沿線・流鉄沿線に築45〜55年の住宅地が広がり、いま相続期に入っている
• 買取価格は「土地の再販価格−解体費−経費−利益」。内訳を出してもらう
• 解体費を二重に引かれていないか、査定書で確認する
• 机上査定は納税通知書1枚あれば出せる。最短30分
• 買取なら契約不適合責任の免責で合意できるのが通常。ただし知っている不具合は必ず伝える

まずは金額を知ってから考えたい、という方は無料査定をご利用ください。最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。荷物の片付けから引渡しまでまとめてお任せになりたい方は、実家まるごとパックもあわせてご覧ください。

リノーズ株式会社　代表取締役　美澤由佳子

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