「仲介手数料が無料の会社があると聞いたのですが、本当ですか」。柏市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。相続した実家や空き家のご相談で、ここ最近いちばん増えている質問です。
結論から書きます。「手数料0円」は本当にあります。ただし成り立つ仕組みは3通りで、そのうち1つは売主が損をします。見るべきは手数料の額ではなく、手数料を引いたあとに手元に残る金額です。
仲介手数料はいくらが上限か
仲介手数料は不動産会社が好きに決めてよい料金ではありません。宅地建物取引業法にもとづく国土交通大臣の告示で、受け取れる上限が決まっています。
| 売買価格 | 上限（税抜） | 2,000万円での実額（税込10%） |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 価格×5% | — |
| 200万円超400万円以下 | 価格×4%＋2万円 | — |
| 400万円超 | 価格×3%＋6万円 | 72.6万円 |
400万円超の価格帯の実額はこうなります。1,000万円なら36万円＋消費税で39.6万円、1,500万円なら51万円＋税で56.1万円、2,000万円なら66万円＋税で72.6万円、3,000万円なら96万円＋税で105.6万円です。
大事なのは、これが上限であって定価ではないことです。法律は「これ以上受け取ってはいけない」と決めているだけで、下げることは禁じていません。だから0円の会社が存在します。
「相場が3%」と思っている方が多いのですが、正しくは「上限が3%＋6万円」です。下げるのは禁止されていません。
「0円」が成り立つ3つの仕組み
- そもそも媒介ではない…不動産会社自身が買主になる買取
- 買主側から受け取る…1社が売主と買主の両方の窓口になる形
- 売り出し価格の値下げとセット…手数料を引く代わりに価格を下げる
1つ目と2つ目は仕組みとして成り立っていて、売主が損をするとは限りません。損の入口になるのは3つ目です。順に見ます。
仕組み① 買取は手数料という項目が発生しない
当社のような不動産会社自身が買主になる買取では、売買の仲立ち（媒介）をしていないので、仲介手数料という項目がそもそも出てきません。当社が「仲介手数料0円」とお伝えしているのはこの意味です。値引きやキャンペーンではなく、構造上存在しない費用です。
そのかわり買取価格は、仲介で時間をかけて売れる相場より下がります。ですから比べるときは「手数料がいくらか」ではなく「手元にいくら残るか」です。費用と税金の内訳は実家の売却で手元にいくら残るかにまとめました。
「売主さんは0円でいいですよ」の裏で買い手が自社のお客さんだけに絞られてたら、100万円安く決まって無料の意味ないよな。
仕組み② 買主側から受け取る（いわゆる両手）
報酬の上限は、売主に対して・買主に対して、それぞれ別に定められています。1社が売主と買主の両方の窓口になれば、両方から上限まで受け取れます。だから「売主からは0円、買主から受け取る」という形を作れます。これ自体は違法ではありません。
売主が気をつけることは1点だけです。買主も自社で見つける必要があるため、他社が連れてくる買い手の優先度が下がる可能性があることです。より高く買う人が他社にいたのに話が進まなければ、72.6万円より大きな金額を取り逃がします。
確認の仕方は簡単です。媒介契約の前に「他社から問い合わせが来たらどう扱いますか」と聞いてください。レインズへの登録と、問い合わせの報告の仕方を書面で説明できる会社なら心配はいりません。当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。手数料の仕組みの説明だけでもお使いください。
仕組み③ 値下げとセットの0円（ここが損の入口）
いちばん多いのがこれです。「手数料は無料にします。そのかわり売り出し価格はこの金額で」と、値付けと一緒に提示される形です。2,000万円で売れる家で考えます。
| 成約価格 | 仲介手数料 | 税引前の手取り | |
|---|---|---|---|
| A 手数料あり | 2,000万円 | 72.6万円 | 1,927.4万円 |
| B 0円＋100万円値下げ | 1,900万円 | 0円 | 1,900万円 |
| C 0円＋値下げなし | 2,000万円 | 0円 | 2,000万円 |
Bは手数料が0円でも、Aより手取りが27.4万円少なくなります。無料になった分より、値下げした分が大きいからです。Cが取れるなら迷う必要はありません。問題は、BがCのふりをして出てくることです。
見分け方は、手数料の話をいったん外して「この家の売り出し価格はいくらが妥当ですか」を先に聞くことです。近隣の成約事例を根拠として、手数料の話より先に価格の説明を出してくる会社かどうかで判断できます。相場の見方そのものは柏市の不動産の相場の調べ方にまとめています。
見るところは手数料の額ではなく、引いたあとに残る金額です。無料より値下げが大きければ損になります。
800万円以下の家は、上限が「上がった」
もうひとつ、知らないと損をする改正があります。2024年7月1日から、800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、媒介報酬の上限が30万円＋消費税＝33万円（税込）になりました。
通常の計算だと500万円の売買の上限は21万円＋税＝23.1万円ですが、この特例が適用されると33万円（税込）まで受け取れます。売れにくい空き家でも不動産会社が手を挙げるようにするための改正で、売主から見れば負担が増える方向の変更です。適用には、媒介契約を結ぶ前に売主へ説明があることが条件になっています。
つまり800万円以下になりそうな物件では、「無料になりますか」より先に「この物件はこの特例の対象ですか」と聞くほうが、金額に効きます。制度は年度で変わることがあるため、最終的な数字は契約前に書面で確認してください。
手数料のほかに必ずかかるお金
0円かどうかに目が行きますが、売却では手数料以外にもお金が出ていきます。印紙税、抵当権の抹消、相続登記、残置物の処分、必要なら測量です。内訳と実額は手取りの計算、売り出しから入金までの期間は仲介と買取で期間がどう違うかにまとめています。空き家や相続物件の出口を先に知りたい方は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。ご相談のときに、①当社の買取価格（手数料の発生しない金額）と、②仲介で売った場合の想定成約価格から手数料と費用を引いた手取り、の2つを並べてお出しします。数字で比べていただいたうえで、「他社の仲介で売る」を選ばれても構いません。片付けや残置物の処分が必要な場合は実家まるごとパックでまとめてお任せいただけます。
まとめ
- 仲介手数料の上限は400万円超で「価格×3%＋6万円」＋消費税。2,000万円なら72.6万円。上限であって定価ではない
- 0円が成り立つのは、買取／買主側から受け取る／値下げとセット の3通り
- 損をするのは3つ目。無料になる額より値下げ額が大きくないかを必ず計算する
- 800万円以下は2024年7月から上限が33万円（税込）に上がっている
ご自宅や実家が「いくらで売れて、手数料と費用を引いたら手元にいくら残るか」は、無料査定でお出しできます。最短30分で価格をご回答し、買取と仲介の手取りを並べた比較表をお付けします。
