「母の実家を売って施設の費用にあてたいのですが、本人がもう署名できないんです」。柏市でこのご相談をいただく回数が、ここ数年で明らかに増えました。
先に結論をお伝えします。ご本人に判断能力がなくなっていると、ご実家は売れません。ご家族が代わりに署名しても、その売買契約は無効です。売るには成年後見という手続きを踏むしかなく、よく話題になる家族信託は「認知症になる前」にしか間に合いません。
この記事では、なぜ売れないのか、成年後見で売るときの手順と費用、そして判断能力があるうちにできる備えを、順番に書きます。
結論：判断能力がないと、売買契約そのものが無効になる
民法第3条の2に「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」とあります。不動産の売買は法律行為です。ご本人が契約の意味を理解できない状態で結んだ契約は、後から無効になります。
「実印と権利証があるから大丈夫では」と言われることがあります。残念ながら通りません。登記を担当する司法書士は必ずご本人に会い、売る意思があるかを確認します。ここで意思が確認できないと、そこで手続きが止まります。仲介した不動産会社も、確認できないまま進めることはできません。
ですから「親の判断能力が落ちてきた」と感じた時点が、実は分かれ道です。落ちきる前なら選べる道が3つあり、落ちきった後に残る道は1つだけになります。
「売りたいのに、ご本人が署名できない」。柏市でも毎月いただくご相談です。まず慌てないでください。
まず確認するのは「いま意思能力があるか」
認知症の診断が出ていても、程度によってはご自身で売れることがあります。逆に診断がなくても、意思の確認が取れないことがあります。判断の材料になるのは次のようなところです。
- ご自宅の場所、広さ、いくらで売ろうとしているかを、ご自身の言葉で説明できるか
- 売ったお金を何に使うのかを言えるか
- 同じ質問に、日を変えても同じ答えが返ってくるか
- お金の管理（通帳、支払い）をご自身でできているか
私たちは医師ではありませんので診断はできません。ただ、ご本人とお話しさせていただければ「これは司法書士の確認が通らないと思います」というところはお伝えできます。売る方向で動き出す前に、一度ご本人を交えてお話しさせてください。順番を間違えると、買主が決まってから止まることになります。
成年後見を使って実家を売る手順
意思能力が失われている場合、道は成年後見しかありません。流れはこうなります。
- 家庭裁判所に後見開始の申立てをする。申立てができるのはご本人、配偶者、四親等内の親族などです
- 医師の診断書（家庭裁判所の書式）、財産目録、収支予定表などを揃えて提出する
- 家庭裁判所の調査、必要に応じて鑑定（ご本人の精神の状況について）
- 審判で成年後見人が選任され、後見登記がされる
- 成年後見人が居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可を申し立てる
- 許可が出てから売買契約・引渡し
申立先はご本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市にお住まいの場合は、千葉家庭裁判所松戸支部（千葉県松戸市岩瀬無番地、JR常磐線松戸駅から徒歩7分）が管轄になります。手続きや必要書類は裁判所によって細かい運用が違いますので、必ず窓口か公式ページでご確認ください。
後見人に親族が選ばれるのは6件に1件くらい。専門職が付くと、報酬が毎月かかり続けるんだよ。
居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要
ここが最も見落とされるところです。民法第859条の3で、成年後見人がご本人の居住用建物やその敷地を売却・賃貸・抵当権設定などする場合には、家庭裁判所の許可が必要と定められています。
許可を得ないでした処分は無効です。後見人が選ばれたからといって、自由に売れるわけではありません。許可の判断で見られるのは、だいたい次のような点です。
- 売る必要が本当にあるか（施設費用、医療費、生活費に充てるなど）
- 売却価格が適正か（査定書や、複数社の価格根拠を求められることがあります）
- ご本人がその家に戻る可能性がないか
- 代金がご本人のために使われる形になっているか
「ご本人が施設に入っていて、費用が足りない」という事情は通りやすい方です。反対に、相続税対策のため、家族が使うお金のためという理由は通りません。売却代金はご本人の財産であって、ご家族のものではないためです。ここは後見人が付いたあともずっと続く制約です。
私たちが査定書をお出しする際は、この許可の申立てにそのまま添えられる形（価格の根拠、近隣の事例、物件の条件）で作っています。
成年後見の費用と期間、そして「親族が選ばれない」という現実
裁判所の公表している費用は次のとおりです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 申立手数料 | 収入印紙800円 |
| 登記手数料 | 収入印紙2,600円 |
| 郵便切手 | 裁判所ごとに異なるため、申立先で確認 |
| 鑑定費用（必要な場合） | 申立人の負担。裁判所により運用が異なります |
| 診断書、戸籍・住民票などの実費 | 数千円〜1万円程度（目安） |
| 司法書士・弁護士に書類作成を頼む場合 | 10万〜25万円程度（目安。事務所により異なります） |
期間については、最高裁判所事務総局家庭局の「成年後見関係事件の概況（令和7年1月〜12月）」に数字が出ています。終局事件のうち1か月以内が37.9％、2か月以内までで71.1％、4か月以内までで93.8％。鑑定を実施したものは全体の約3.4％でした。つまり多くは2か月前後で後見人が決まります。
ただし、そこから居住用不動産の処分許可にさらに時間がかかります。申立てから売却できる状態になるまで、半年前後を見ておくのが現実的です。
もうひとつ知っておいていただきたい数字があります。同じ資料で、選任された成年後見人等のうち親族は16.4％、親族以外が83.6％（親族以外の内訳では司法書士33.5％、弁護士24.9％）でした。「息子である私が後見人になる」と思って申し立てても、6件のうち5件は専門職が選ばれています。
専門職が後見人になると、報酬が発生します。金額は家庭裁判所が決めるもので、基本報酬として月2万円程度からというのが一般的な目安です（管理する財産が多いと増額されます）。そして後見はご本人が亡くなるまで続きます。家を売り終わったら終わり、ではありません。実家を売るためだけに始めた手続きが、その後10年続くこともあります。
家族信託は認知症になる前しか組めません。迷っている今が、いちばん動ける時期なんです。
家族信託は「認知症になる前」だけ
家族信託（民事信託）は、ご本人が元気なうちに「この不動産の管理と処分を子に任せる」という信託契約を結んでおく方法です。判断能力が落ちたあとも、受託者になった子が売却の手続きを進められます。家庭裁判所の許可も要りません。
ただし、契約を結ぶときにご本人に判断能力があることが前提です。認知症が進んでからでは組めません。ここが成年後見との決定的な違いで、「早めに」と言われる理由です。
費用は、公正証書の作成費用と専門家の報酬で数十万円からというのが目安です（物件の評価額や内容で変わります）。信託した不動産の登記（信託の登記）も必要になります。設計を間違えると使えない信託になりますので、司法書士や弁護士など、信託を扱っている専門家にご相談ください。
もうひとつ、任意後見という方法もあります。元気なうちに「判断能力が落ちたらこの人に後見人になってもらう」と公正証書で決めておくものです。ただし任意後見人が居住用不動産を売る場合も、後見監督人の同意など一定の手続きが必要になりますので、売却を見込むなら家族信託のほうが動きやすい場面が多いです。
判断能力があるうちにできる3つの備え
- 家族信託を組む……売却まで見込むなら、いちばん自由度が高い方法
- 任意後見契約を結ぶ……後見人を自分で決めておける
- 先に売ってしまう……施設に入る前後で売却し、現金にしておく。ご本人が契約できる今なら、ふつうの売買です
3つめは意外に現実的な選択です。親御さんの家を売って施設費用に充てるなら、順番と注意点を親の家を売って施設費用に充てる。順番と注意点にまとめました。空き家のまま持ち続けた場合にかかるお金は柏市の空き家、固定資産税はいくら？をご覧ください。
なお、親御さんとご自身の共有名義になっている場合、ご自身の持分だけを売ることは理屈のうえでは可能ですが、買う人がほぼいません。共有物件は全体で売らないと値段がつかない、と考えてください。
それでも売らなければならないときは
施設の費用が毎月出ていく、固定資産税と火災保険がかかり続ける、庭木が隣にはみ出して苦情が来ている——待っていられない事情はあります。そういうときは、後見の申立てと並行して次の準備を進めておきます。
- 査定書を用意する（許可の申立てに価格の根拠として使えます）
- 登記事項証明書、固定資産税の課税明細、測量図を揃える
- 買主の候補を先に確保しておく（許可が出てから探すと、また数か月かかります）
- 残置物や庭木の状態を写真に残しておく
私たちが買い取る形であれば、「家庭裁判所の許可が出ることを条件とする」内容で先に価格を確定させておけます。許可が出たらすぐ契約・引渡しに進めるので、待ち時間が最短になります。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。代表の私は独立する前、リフォームと賃貸管理の仕事を15年しておりました。
後見がからむご相談では、まず「いまご本人が契約できる状態か」を見極めるところからご一緒します。できるようなら、そのまま通常の売却で進めるのがいちばん早くて安く済みます。難しいようなら、後見の申立てに使える査定書をお出しし、司法書士をご紹介します。私たちは登記や後見の手続きそのものは行いませんが、どこに何を頼めばいいかはご案内できます。
買取であれば荷物も庭木もそのままでお引き受けでき、仲介手数料はかかりません。引渡し日を先に決められるので、許可が出る時期に合わせて組めます。条件は不動産買取、空き家の扱いは空き家の売却、片付けから登記、引渡しまでまとめてお任せいただけるのが実家まるごとパックです。
まとめ
- 判断能力がない状態で結んだ売買契約は無効（民法第3条の2）。家族が代わりに署名しても売れない
- 意思能力があるかどうかは程度の問題。診断名だけでは決まらないので、動き出す前に確認する
- 意思能力がない場合の道は成年後見のみ。柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市は千葉家庭裁判所松戸支部が管轄
- 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要（民法第859条の3）。許可なしの処分は無効
- 申立費用は収入印紙800円＋登記手数料2,600円＋郵便切手＋鑑定費用（必要な場合）。書類作成を頼めば10万〜25万円程度（目安）
- 令和7年の統計では審理期間は2か月以内までで71.1％、4か月以内までで93.8％、鑑定実施は約3.4％。売却できる状態まで半年前後を見る
- 成年後見人は親族16.4％、親族以外83.6％。専門職が付くと報酬が毎月かかり、ご本人が亡くなるまで続く
- 家族信託・任意後見は判断能力があるうちだけ。「元気なうちに売ってしまう」も現実的な選択
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「親の判断能力が落ちてきていて、売れるのか分かりません」とお書き添えください。後見の許可申立てにそのまま添えられる形で査定書をお出しします。
制度と運用は変わります。この記事は令和8年9月時点で確認した内容ですが、後見の手続き・必要書類・費用は千葉家庭裁判所松戸支部、登記と信託の設計は司法書士、税金は税務署または税理士に必ずご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
