柏市のご実家を相続するときに、いちばん金額の大きい制度が小規模宅地等の特例です。土地の相続税評価額が330㎡まで80％下がります。2,250万円の土地が450万円として扱われる、という話です。相続税がかかるかどうかが、この特例ひとつでひっくり返ります。
ところが、この特例は「実家を相続すれば自動で使える」ものではありません。誰が相続するかで、使えるかどうかが決まります。そしてもうひとつ、売却を考えている方に必ず知っておいていただきたい落とし穴があります。相続税の申告期限（相続開始から10か月）より前に売ってしまうと、特例が消えるケースがあるのです。
この記事では、誰が相続すれば使えるのか、いつまで持っていなければならないのか、柏市の実家を想定した計算例で書きます。
結論：330㎡まで80％減。ただし「誰が相続するか」で決まる
小規模宅地等の特例は、宅地の使われ方によって3つの区分があります。
| 区分 | どんな土地か | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人が住んでいた家の敷地 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人が事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | アパート・貸家・駐車場などの敷地 | 200㎡ | 50％ |
実家の売却で関係するのは、ほとんどの場合いちばん上の特定居住用宅地等（330㎡・80％減）です。柏市の一般的な戸建ての敷地は120〜200㎡程度ですから、330㎡の枠に収まることが多く、敷地の全部が80％減の対象になります。
そして、その土地を誰が相続するかで、次の3つの入口に分かれます。
小規模宅地等の特例は、実家を相続すれば自動で使えるものではありません。誰が相続するかで決まります。
配偶者・同居親族・家なき子——3つの入口
1つめ。配偶者が相続する場合。取得者ごとの追加要件はありません。相続すればそれだけで適用されます。住み続けなくてもよく、申告期限前に売っても構いません。いちばん自由度が高い形です。
2つめ。同居していた親族が相続する場合。2つの条件が付きます。
- 居住継続要件……相続開始の直前からその家に住んでいて、相続税の申告期限まで住み続けること
- 保有継続要件……相続税の申告期限まで、その宅地を持ち続けること
3つめ。同居していなかった親族が相続する場合（いわゆる家なき子）。持ち家のない別居の子などが対象で、要件が細かく決まっています。次の章で表にします。
逆に言うと、すでに自分の家を持っている別居の子が実家の土地を相続すると、この特例は使えません。ここを知らないまま遺産分割を決めてしまい、あとで相続税が数百万円変わったと分かるケースが実際にあります。
家なき子の6つの要件
別居の親族が特例を使う場合、次のすべてを満たす必要があります。
| 要件 | |
|---|---|
| 1 | 日本国籍を有しない一定の者ではないこと |
| 2 | 被相続人に配偶者がいないこと |
| 3 | 相続開始の直前に、被相続人の家屋に同居していた相続人がいないこと |
| 4 | 相続開始前3年以内に、自己・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に居住したことがないこと |
| 5 | 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に所有していたことがないこと |
| 6 | その宅地を相続税の申告期限まで保有していること |
実務でつまずくのは4番と5番です。持ち家がなく賃貸に住んでいても、その賃貸の貸主が親族や自分の関係会社だと使えません。また、かつて自分が持っていた家を子に譲って住み続けている、というような形も5番で外れます。平成30年の改正でここが厳しくなりました。
2番も見落としがちです。お父様が亡くなってお母様が健在なら、別居の子は家なき子になれません。この場合はお母様が相続するのが素直な形になります（配偶者なら要件なしで使えます）。
そして家なき子にも6番の保有継続要件があります。居住継続は要りませんが、申告期限まで持っていることは必要です。
申告期限より前に売ったせいで8割減が消えた。引渡しを2か月ずらすだけで防げたのに、これが本当にあるんだ。
売却を考えている方への警告——申告期限までの10か月は売らない
ここがこの記事の本題です。
相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。同居親族と家なき子のどちらのパターンでも、この申告期限までその宅地を持ち続けていることが要件になっています。つまり——
- 同居していた長男が実家を相続し、相続開始から8か月目に売った → 保有継続要件を満たさず、特例が使えません
- 同居していた長男が相続し、11か月目に引渡した → 申告期限を過ぎているので特例は使えます
- お母様（配偶者）が相続し、5か月目に売った → 配偶者には保有継続要件がないので使えます
土地の評価が2,250万円か450万円かで、相続税が数百万円変わります。そこを、たった2〜3か月の引渡し日のずれで失うことがあるということです。
「早く売って現金にして、兄弟で分けたい」というお気持ちはよく分かります。ただ、10か月を待つだけで数百万円残るなら、待つ価値はあります。売るなら、引渡し日を申告期限の後に設定してください。買主のローンや境界確定で日程が前後することもありますから、余裕をもって組むのが安全です。
逆に、相続税がかからない見込み（基礎控除の枠内）なら、この特例を気にする必要はありません。すぐ売って構いません。まず「相続税が出るのか」を確認するのが最初の一歩です。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。
柏市の実家での計算例（数字はすべて仮の例）
柏市内、土地150㎡、路線価15万円／㎡、築38年の木造戸建て。相続人はお子様2人、お母様は既に他界。長男が同居していた、という前提です。
| 財産 | 特例なし | 特例あり |
|---|---|---|
| 土地（150㎡×15万円） | 2,250万円 | 450万円（80％減） |
| 建物（固定資産税評価額） | 300万円 | 300万円 |
| 預貯金 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 合計（課税価格） | 4,550万円 | 2,750万円 |
| 基礎控除（3,000万円＋600万円×2人） | 4,200万円 | 4,200万円 |
| 結論 | 350万円が課税対象 | 基礎控除以内で相続税0円 |
この例では、特例を使えるかどうかで相続税の申告そのものが必要かどうかが変わります。ただし注意点があります。特例を使って基礎控除以内になる場合でも、相続税の申告は必要です。申告書に記載して初めて適用される制度ですので、「0円だから申告しない」は通りません。
路線価は国税庁の財産評価基準書で調べられます。ただし間口・奥行き・角地・不整形・セットバックなどで補正が入りますので、表面の路線価×面積がそのまま評価額になるわけではありません。実際の評価は税理士にご依頼ください。なお、相続税評価額と、実際に売れる金額は別物です。土地値の考え方は築40年の実家は柏市でいくらで売れる？土地値の考え方に書いています。
まず相続税が出るかどうかを確かめてください。出ないなら10か月を待つ必要はありません。
アパート・駐車場は200㎡・50％（貸付事業用宅地等）
親御さんがアパートや貸家、駐車場を持っていた場合は、貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減になります。要件は、相続開始前から貸付事業を行っていて、相続人が申告期限までその貸付事業を続け、宅地を保有していることです。
ここでも保有継続要件があります。相続したアパートを申告期限前に売ると、50％減が消えます。アパートの出口を考えている方は、売却時期を必ず先に確認してください。相続したアパートの選択肢は入居者がいるアパートを相続。柏市で売るときの価格の決まり方にまとめています。
面積の枠は、区分が複数あると調整計算が入ります。特定居住用（330㎡）と特定事業用（400㎡）は合計730㎡まで完全に併用できますが、貸付事業用が混ざる場合は按分の式で計算します。実家とアパートの両方を相続するなら、どちらにどれだけ枠を使うかで税額が変わりますので、必ず税理士に計算してもらってください。
老人ホームに入っていた場合、二世帯住宅の場合
柏市でよくいただくご質問が2つあります。
「亡くなる前の3年間、施設に入っていました。それでも居住用になりますか」——なります。要介護認定などを受けて一定の施設に入所していた場合、入所直前まで住んでいた家の敷地は特定居住用宅地等として扱われます。ただし、入所後にその家を事業に使ったり、新たに他人に貸したりしていないことが条件です。空き家のまま置いていたのなら問題ありません。逆に「空き家になるから誰かに貸そう」としたことで特例が使えなくなる例があります。施設に入られたあとの実家の扱いは、貸す前に必ず確認してください。
「二世帯住宅で、玄関が別々でした。同居になりますか」——建物が区分登記されていなければ、構造上分かれていても同居として扱われます。ただし区分登記されている場合は扱いが変わります。登記事項証明書を見ないと判断できませんので、まず登記を取ってください。
もうひとつ。遺産分割が終わっていないと、この特例は使えません。申告期限までに分割がまとまらない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に付けて出しておくと、あとで分割が決まってから更正の請求で適用できます。この書類を出し忘れると、あとから取り返せません。
3,000万円控除・取得費加算との関係
小規模宅地等の特例は相続税の制度、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は売ったときの譲渡所得税の制度です。税目が違うので、小規模宅地等の特例を使ったうえで、売却時に3,000万円控除を使うこともできます。
ただし実際には、同居親族のパターンと3,000万円控除は両立しません。3,000万円控除は「相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかった（一人暮らしだった）」ことが要件だからです。同居していた方が相続するなら小規模宅地等の特例、一人暮らしの実家を別居の子が相続するなら家なき子＋3,000万円控除、というのが典型的な組み合わせになります。
3,000万円控除の条件は相続空き家の3,000万円特別控除、柏市の実家で使える？条件チェック、取得費加算の期限は相続税を払って柏市の実家を売るなら3年10か月以内をご覧ください。期限が3つ並ぶことになります。申告期限の10か月（ここまでは売らない）、3,000万円控除の3年目の12月31日、取得費加算の3年10か月。この3つをカレンダーに書き込んでから、売却の日程を決めてください。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。
税金の計算は税理士の領分ですので、私たちは金額と日程の部分を正確にお出しします。具体的には、ご実家がいま売ったらいくらになるかの査定と、相続開始日から逆算した「売ってよい時期」の日程表です。申告期限の10か月をまたぐ引渡しであれば、契約を先に結んで引渡しだけ後にする形も組めます。買取であれば引渡し日を先に決められますから、期限に合わせるのはむしろ得意な部分です。
税理士をお探しでしたらご紹介もできます。相続税が出るかどうかの見込みだけでも早く知っておくと、遺産分割の話し合いがまったく違うものになります。条件は不動産買取、空き家の扱いは空き家の売却、片付けから登記、引渡しまでまとめてお任せいただけるのが実家まるごとパックです。
まとめ
- 特定居住用宅地等は330㎡まで80％減。特定事業用は400㎡・80％、貸付事業用（アパート等）は200㎡・50％
- 配偶者が相続する場合は追加要件なし。居住継続も保有継続も不要で、すぐ売っても適用される
- 同居親族は居住継続＋保有継続（どちらも相続税の申告期限まで）が必要
- 別居の親族は家なき子の6要件をすべて満たす必要がある。持ち家があると使えない。被相続人に配偶者がいる場合も使えない
- 申告期限（相続開始から10か月）より前に売ると、同居親族・家なき子・貸付事業用では特例が消える
- 特例で相続税0円になる場合でも、相続税の申告は必要
- 老人ホーム入所前に住んでいた家も対象になり得るが、入所後に貸すと外れることがある
- 遺産分割が終わっていないと使えない。間に合わないときは「申告期限後3年以内の分割見込書」を必ず提出する
- 相続税評価額と、実際に売れる金額は別物。売却の日程は3つの期限（10か月・3年目の年末・3年10か月）から逆算する
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「相続が始まったのは令和○年○月です」とお書き添えいただければ、申告期限と各特例の期限を入れた日程表もあわせてお出しします。
税制は改正されます。この記事は令和8年9月時点で確認した内容ですが、適用の可否と金額は必ず税務署または税理士にご確認ください。数値例はすべて仮のものです。登記は司法書士、固定資産税は柏市資産税課にご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
