柏市や近隣でアパートを相続された方から、必ず出るご質問があります。「入居者さんが住んでいるままでも売れるんですか？」
結論から書きます。売れます。むしろ、入居者がいるまま売るのがふつうです。ただし、価格の決まり方がご自宅や更地とはまったく違います。土地と建物の値段を積み上げるのではなく、その建物が一年にいくら生むかから逆算するからです。
この記事では、入居中のアパート（オーナーチェンジ物件）の価格の決まり方、相続の直後にやること、そして「空室にしてから売る」がなぜ危ういのかを整理します。
結論：価格は「家賃」から逆算される
ご自宅を売るときは、近所の似た家がいくらで成約したかを並べて価格を出します（取引事例比較法）。これに対して、入居者のいるアパートには収益還元法で値段が付きます。買うのが「住む人」ではなく「投資する人」だからです。いちばん単純な形（直接還元法）はこうです。
| 項目 | 式 |
|---|---|
| 価格 | 年間の純収益 ÷ 還元利回り |
| 年間の純収益 | 年間の家賃収入 －（固定資産税・都市計画税、保険料、管理料、共用部の光熱費、修繕費など） |
つまり、家賃が下がれば価格も下がり、空室が増えれば価格も下がる。反対に、築年数が古くても満室で家賃がきちんと入っていれば、思ったより高い数字が出ることがあります。
「建物が古いから安いんですね」とよく言われるのですが、正確には「古いと融資が付きにくいので、買う方が高い利回りを求める」なんです。
利回りから逆算してみる
不動産の広告に出ている「利回り」は、ほとんどが表面利回りです。
- 表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 価格
- 実質利回り ＝（年間の家賃収入 － 年間の費用）÷（価格 ＋ 購入にかかった費用）
たとえば6戸・家賃5万円・満室のアパートなら、年間の家賃収入は360万円です。買主が表面利回り10％で見るなら3,600万円、12％なら3,000万円、15％なら2,400万円。同じ建物でも、買主が求める利回りが数％違うだけで1,000万円以上動きます。
その利回りを決めるのは、築年数、構造、駅からの距離、間取りと地域の需要、修繕の履歴、そして買主に融資が付くかどうかです。木造アパートの法定耐用年数は22年。これを過ぎた建物は金融機関の融資期間が短くなりやすく、その分だけ買主は高い利回りを求めます。古い物件の数字が厳しく見られるのは、建物が傷んでいるからというより、この融資の事情によるところが大きいのが実情です。
価格を下げる要素、上げる要素
| 価格が上がる方向 | 価格が下がる方向 | |
|---|---|---|
| 入居状況 | 満室、または空室が1〜2戸 | 空室が半分以上／長期の空室が続く |
| 家賃 | 周辺の相場どおり | 相場より高い（次の入居者で下がる前提で見られる） |
| 契約書類 | 全室の賃貸借契約書と家賃の一覧がそろう | 契約書が見当たらない部屋がある |
| 修繕 | 屋根・外壁・給排水の履歴が残っている | 履歴が不明で、いつ何が起きるか読めない |
| 土地 | 境界標があり、接道に問題がない | 境界が不明／越境がある／私道で通行承諾がない |
| 建物の書類 | 建築確認・検査済証がある | 書類が無い、増築が登記されていない |
このうち、相続した側がすぐ手を打てるのは書類をそろえることです。家賃の一覧（レントロール）と賃貸借契約書が全室分あるかどうかで、提示される金額が変わります。
相続したアパートなのに、家賃がどの口座に入ってるか分からない。この相談、本当に多いんだよ。まずそこからだ。
相続したら、売る前にやる4つのこと
- 相続登記：令和6年4月から申請が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象です。施行日より前の相続も対象で、期限は令和9年3月31日。柏市の物件なら千葉地方法務局柏支局が窓口です
- 家賃の入金先と管理会社を確認する：どの口座に、毎月いくら、誰から入っているか。管理会社との契約は解約に何か月前の通知が要るか。ここが曖昧だと決済日を決められません
- 賃貸借契約書と敷金の残高を集める：賃貸不動産を売ると、所有権移転の登記をした時点で賃貸人としての立場が買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2）。決済のときに敷金相当額を売主から買主へ渡して精算しますが、契約書が無い部屋があるとこの計算ができません
- 火災保険：契約者の名義変更が必要です
兄弟で相続した場合は、売却の前に持分と話し合いの整理が要ります。進め方は相続した実家、兄弟でもめないための進め方にまとめました。
相続税の評価は下がる。でも売値とは別の物差し
「アパートは相続税が安くなると聞いた」というのは本当です。人に貸している建物とその敷地は、自分で使っている場合より低く評価されます。敷地（貸家建付地）の評価は、国税庁の説明では次の式です。
| 貸家建付地の価額 |
|---|
| 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 |
借地権割合は地域ごとに路線価図で示され、借家権割合は財産評価基準書で定められています（近年は全国一律30％）。賃貸割合は、貸している部分の床面積が建物全体に占める割合。建物そのものも貸家として評価が下がります。空室が多いと賃貸割合が下がり、この評価減も小さくなります。
ただし、ここで下がるのは相続税を計算するための評価額であって、売るときの価格ではありません。「相続税評価額で売れる」わけでも、「それより安く売ると損」でもありません。まったく別の物差しだと考えてください。正確な評価や申告は税理士にご確認ください。
入居者さんに出ていただいてから、とお考えになる前に一度ご相談ください。手取りで比べると逆になることが多いんです。
「空室にしてから売る」は、たいてい遠回り
ご相談でよく出るのが「全員に出ていってもらって、更地にしてから売ったほうが高いのでは」という案です。土地の値段が非常に高いエリアではその通りになることもありますが、柏市の住宅地では多くの場合これは遠回りになります。理由は3つです。
- 出ていただくのは簡単ではない：一般的な賃貸借契約（普通借家）は、期間が満了しても、貸主の側に「正当の事由」がなければ更新を拒むことができません（借地借家法28条）。更新しない旨の通知も、期間満了の1年前から6か月前までに出す必要があります（同26条）。実際には立退料を支払って合意するのが通例で、時間もお金もかかります
- その間、家賃が止まる：収益還元法で価格が決まる以上、空室を増やすことは価格を下げることでもあります
- 解体費が出ていく：木造アパートの解体には相応の費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の住宅用地特例が外れます。仕組みは柏市の空き家、固定資産税は年いくら？をご覧ください
入居者がいるまま買う人は実際にいます。家賃が入ってくる状態で引き渡せるのは、売る側にとっても強みです。
仲介と買取、どちらで売るか
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格に近い | 仲介より下がる |
| 期間 | 3〜6か月が目安。融資が付きにくい物件は長引く | 条件が合えば数週間〜 |
| 入居者への影響 | 買主が決まるまで動きが読めない | 日程が先に決まる |
| 空室・修繕 | 埋めてから、直してからを求められやすい | 空室のまま、傷んだままで可 |
| 仲介手数料 | 3％＋6万円＋消費税 | かからない |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免責の特約で合意できるのが通常 |
満室に近く、書類がそろっていて駅から歩けるアパートなら、まず仲介と買取の両方で数字を並べて比べる価値があります。反対に、空室が半分以上、雨漏りや設備の不具合がある、検査済証が無いといった物件は買主の融資が通りにくく、仲介では止まりがちです。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。代表の私は独立する前、リフォームと賃貸管理の仕事を15年しておりました。入居者のいる建物の扱いは、いちばん手慣れた分野です。
ご相談いただければ、まず家賃の一覧（レントロール）を作るところからお手伝いします。契約書が手元に無い、管理会社の連絡先が分からない、という状態でも構いません。そのうえで「持ち続けた場合の年間の手取り」「仲介で売り出した場合」「私たちが買い取った場合」の3つを並べてお出しします。
ご実家とアパートをまとめて相続された方には、片付けから登記、引渡しまでお任せいただける実家まるごとパックもあります。
まとめ
- 入居者がいるままでも売れる。むしろそれが通常の売り方
- 価格は収益還元法で決まる。年間の純収益 ÷ 還元利回り が基本の形
- 買主が求める利回りが数％違うだけで、価格は1,000万円単位で動く
- 木造の法定耐用年数は22年。超えると融資期間が短くなり、求められる利回りが上がる
- 相続後はまず相続登記（令和6年4月から義務、3年以内）、家賃の入金先、契約書と敷金の確認
- 売却で賃貸人の立場と敷金返還債務は買主に引き継がれる（民法605条の2）
- 貸家建付地の評価減は相続税の話。売値とは別の物差し
- 空室にしてから売るのは、立退き・家賃の停止・解体費の三重の負担になりやすい
いまのアパートがいくらになるのかは、家賃の一覧があればその日のうちにおおよその幅をお出しできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「相続したアパート、入居者あり」とひと言お書き添えください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
