「実家をどうするか、そのうち話そう」と言ったまま、一年が過ぎていませんか。親が亡くなったあとの実家は、兄弟の誰かが住むのでなければ、いずれ必ず「売るか、持ち続けるか」を決めることになります。そして、もめるのはたいてい仲が悪いからではありません。決め方の順番を間違えているからです。
柏市で相続した実家のご相談を受けていると、同じところでつまずくご家族が本当に多いと感じます。この記事では、兄弟で実家を分けるときの3つの方法と、実際にもめずに進んだご家族がやっていた工夫をまとめます。
もめる原因は「仲の悪さ」ではなく「価格が決まっていないこと」
実家をめぐる話し合いが止まる原因は、ほぼ次の3つです。
- 家の値段が誰にも分かっていない。「たぶん2,000万円くらい」という曖昧な数字のまま話すので、兄は高く、妹は安く見積もり、話が噛み合わない。
- 誰がいくら負担してきたかが記録されていない。固定資産税、草刈り、電気代を近くに住む人が立て替えていて、それが「当たり前」になっている。
- 期限がない。「急ぐ話じゃない」と先送りされ、その間も維持費だけが出ていく。
逆に言えば、価格・負担・期限の3つをはっきりさせれば、たいていの話はまとまります。分け方の議論はそのあとです。
うちは仲がいいから大丈夫、と思っていたのに、実家の話だけ進まない…というご相談、本当に多いんです。
実家の分け方は3つ。1軒だけなら実質2択
遺産の分け方には主に3つの方法があります。実家が1軒で、現金がそれほど多くない場合は、実際には「代償分割」か「換価分割」のどちらかになります。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産はA、預金はBというように、財産ごとに分ける | 不動産以外の財産も十分にある | 実家しかないと不公平になりやすい |
| 代償分割 | 1人が実家を相続し、他の兄弟に自分のお金で差額を払う | 誰かが住み続ける・貸したい | 相続する人にまとまった現金が必要 |
| 換価分割 | 実家を売って、現金を持分どおりに分ける | 誰も住まない・全員が現金で受け取りたい | 売却価格が出るまで分配額が確定しない |
柏市で「誰も住む予定がない実家」のご相談は、ほとんどが換価分割です。現金にしてから分けるので、1円単位まで公平に割れるのが最大の利点です。
換価分割の進め方（5ステップ）
- 相続人と財産を確定する。戸籍を集めて相続人を確定し、不動産・預金・負債を一覧にします。
- 価格を「書類」にする。2〜3社に査定を依頼し、仲介で売る場合の想定価格と、買取の場合の価格の両方を並べます。全員が同じ紙を見ている状態を作るのが目的です。
- 遺産分割協議書に「換価分割」と明記する。手続き上、代表者1人の名義にしてから売ることもあります。その場合は「売却して代金を◯分の1ずつ分配する」と必ず書き添えます。書いておかないと、分配したお金が贈与とみなされるおそれがあります。
- 相続登記をする。2024年4月から相続登記は義務になりました。正当な理由なく3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。名義が故人のままでは売却もできません。
- 売却し、費用を引いて分配する。譲渡所得は代表者がまとめて払うのではなく、各相続人が持分に応じて確定申告します。
だいたい「たぶん2,000万くらいだろ」で始まるんだよな。その数字、誰が言ったの？ってところからもう食い違ってる。
税金で損しないために、知っておきたい期限
相続した不動産の売却には、期限つきの特例がいくつかあります。代表的なものを挙げます。
- 取得費加算の特例…相続税を納めた人が対象。相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽くなります（おおむね相続から3年10か月が目安）。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除…昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなど、条件が細かく決まっています。適用できれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
どちらも適用条件が細かく、年度によって扱いが変わることがあります。金額の判断は必ず税理士か税務署でご確認ください。私たちがお伝えできるのは「期限があるので、迷っている時間そのものがコストになる」という点です。
もめずに進んだご家族がやっていた4つのこと
- 最初の集まりで「売る前提か、残す前提か」だけを決める。金額や分け方はその次。ここが割れたまま細部の話をすると必ず止まります。
- 価格は第三者の査定書で共有する。誰か1人が聞いてきた数字ではなく、全員に同じPDFを送る。これだけで疑心暗鬼がかなり消えます。
- 立て替えた費用を一覧にする。固定資産税、草刈り、火災保険、電気代。誰がいくら払ったかを表にして、売却代金から精算する前提にしておきます。空き家の草刈り費用は年単位で見ると小さくない金額です。
- 期限を決めて書いておく。「仲介で半年売れなければ買取に切り替える」と最初に決めておくと、値下げのたびに家族会議をしなくて済みます。
価格を紙にして、立て替えた費用を表にして、期限を決める。この3つだけで話し合いはかなり前に進みます。
リノーズにできること
私たちは柏市に本社を置く不動産会社です。相続した実家については、次のようなお手伝いをしています。
- 査定書をメールでお届けします。お問い合わせから最短30分で価格をお伝えし、書面にしてお送りします。遠方にお住まいの兄弟にも同じ資料を転送できるので、話し合いの土台になります。
- 現状のまま買取ができます。片付けや修繕をしなくても買い取れるため、「誰が片付け費用を出すのか」という一番もめやすい論点がそもそも発生しません。
- 片付けが必要な場合は実家まるごとパックで。遺品整理・仏壇供養・草刈りを、荷物の量ではなく広さで決まる料金（〜25坪30万円、〜35坪60万円、35坪超90万円）でまとめて対応します。売却を条件にはしていません。
- 長く空き家になっているお住まいは空き家の買取もご相談いただけます。
まとめ
兄弟でもめるのは、性格の問題ではなく情報の問題です。価格を書面にする・負担を記録する・期限を決める。この3つを先にやれば、分け方は自然に決まっていきます。そして相続した不動産の特例には期限があります。話し合いが止まっているご家族ほど、まず価格という事実を全員に配ってみてください。
柏・流山・松戸・我孫子・野田で相続した実家の価格を知りたい方は、無料査定をご利用ください。写真1枚とご住所で概算をお答えし、正式な査定書はメールでお送りします。売る・売らないが決まっていない段階のご相談でも構いません。
