柏の葉キャンパスのマンションを売って住み替えたい、というご相談が増えています。このエリアは柏市の中でも事情が特殊で、他の町と同じつもりで進めると順番を間違えやすいところです。
柏市に本社を置く不動産会社として、柏の葉キャンパスで売却・住み替えを考えるときに押さえておきたい点をまとめました。
柏の葉キャンパスはどんな街か
柏の葉キャンパス駅は、つくばエクスプレスの駅で、所在地は柏市若柴。2005年8月、つくばエクスプレスの開通と同時に開業した比較的新しい駅です。
- 東京大学柏地区キャンパス、千葉大学柏の葉キャンパス、産業技術総合研究所柏センターなどの研究機関が集まっています。
- ららぽーと柏の葉があり、日常の買い物が駅前で完結します。
- 官民学が連携した「国際学術都市」「次世代環境都市」の構想が進み、スマートシティとして開発が続いています。
- 1日平均乗車人員は開業年度（2005年度）の3,916人から、2023年度は18,724人へ。つくばエクスプレスの快速通過駅では最も利用が多い駅です。
つまり、街ごと新しく、住んでいる人も新しい。ここが売却の条件を決めています。
柏の葉は街も住んでいる方も新しいので、他のエリアと同じ進め方だとズレが出やすいんです。
このエリアの売却が他と違う3つの点
- 築浅のマンションが中心。柏市の他のエリアが築30〜50年の戸建て中心なのに対し、ここは開業後に建った物件が主力です。同じマンション内で複数の部屋が同時に売りに出ることもあります。
- 買い手の層がはっきりしている。研究機関や大学の関係者、都内へ通う共働き世帯、子育て世帯。裏を返すと、この層に刺さらない条件（駅から遠い、間取りが合わない）だと動きが鈍くなります。
- 駅からの距離で差が出やすい。街全体が新しいぶん、築年数による差が小さく、そのぶん立地と階数・向き・眺望の差が価格に出ます。
住み替えで一番多い失敗は「順番」
「新しい家を見つけてから今の家を売ろう」と考えて、気に入った物件が出たときに動けない、というケースが本当に多いです。売却にかかる期間を見込んでいないと、二重ローンになるか、慌てて値下げするかの二択になります。
先に決めるべきは物件ではなく、今の家がいくらで、いつまでに現金化できるかです。
先に新しい家を決めちゃって、売れなくて焦る。これが一番多い。順番を逆にするだけで違うのに。
「売り先行」と「買い先行」
| 売り先行（先に売る） | 買い先行（先に買う） | |
|---|---|---|
| 資金 | 売却代金が確定してから買えるので安全 | つなぎ融資や二重ローンが必要になることも |
| 価格 | 納得いくまで待てる | 期限に追われて値下げしやすい |
| 仮住まい | 必要になる場合がある | 不要 |
| 向いている人 | 資金に余裕を持たせたい | どうしても欲しい物件がある |
迷ったら売り先行です。仮住まいの費用より、期限に追われた値下げ幅のほうが大きくなりがちだからです。ただし引き渡し時期を交渉できれば、仮住まいを挟まずに売り先行にできることもあります。
価格の見方
マンションの価格は次の順で見ると外しにくくなります。
- 同じマンションの成約事例。売り出し価格ではなく成約価格。階数・向き・間取りをそろえて比べます。
- 近隣の競合。同時期に何戸出ているか。同じマンション内に売り物が3つあれば、価格競争になります。
- 個別の条件で補正。階数、向き、角部屋か、眺望、リフォームの有無、管理費・修繕積立金の水準。
ネットの平均価格は目安にしかなりません。相場は時期によっても動くので、金額は必ず個別にご確認ください。
仮住まいの費用より、期限に追われた値下げのほうが大きくなりがちです。まず今の家の価格から。
売却にかかる費用と手取り
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介で売る場合は仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、印紙税、引っ越し費用がかかります。住んでいた自宅を売る場合は、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、適用条件は細かいので税務署か税理士でご確認ください。
手取りで比べると、仲介と買取の差が思ったより小さいこともあります。買取なら仲介手数料がかからず、引き渡し時期もこちらで決めやすいためです。
リノーズにできること
- 最短30分で価格をお伝えします。マンション名・階数・間取りが分かれば概算をお答えし、査定書はメールでお送りします。
- 仲介と買取、両方の金額を並べてお出しします。手取りと引き渡し時期で比べられるようにします。買取なら仲介手数料0円、広告を出さないのでご近所に知られずに進められます。
- 住み替え先のご相談も。柏・流山・松戸のエリアでご希望に合う物件をお探しします。高齢のご家族の引っ越し先の手配もご相談いただけます。
- ご実家の相続とセットで動く場合は相続した実家の分け方も参考にしてください。
まとめ
柏の葉キャンパスは街ごと新しく、買い手の層がはっきりしているエリアです。だからこそ、条件が合えば動きますが、同じマンションから何戸も出ているタイミングでは価格競争になります。住み替えは物件探しより先に、今の家の価格と売却期間を確定させること。ここを押さえれば、慌てて値下げする展開は避けられます。
柏の葉キャンパスをはじめ柏市全域、流山・松戸・我孫子・野田で無料査定を受け付けています。住み替えの時期が決まっていない段階でのご相談も歓迎です。
