「親が施設に入ることになった。毎月の費用をどうしよう」——柏市と近隣で、ここ数年いちばん増えたご相談です。誰も住まなくなった実家があり、年金と預金だけでは足りそうにない。だから家を売って充てたい、というお話です。
結論から書きます。この売却は、いくらで売れるかより先に「親に判断能力があるうちかどうか」で難しさが決まります。ここを外すと、売りたくても数か月から1年近く動けなくなることがあります。
この記事では、施設にかかるお金の目安、名義と判断能力、施設に入った後でも使える税金の特例、そして売って現金が増えたときに外れてしまう制度を、進める順番どおりに整理します。
結論：先に決めるのは「誰の名義で、いつ売るか」
親の家を売って施設費用に充てるとき、入口は次の3つのどれかです。どれに当たるかで、かかる時間も費用もまったく変わります。
| いまの状況 | 誰が売るか | ハードル |
|---|---|---|
| 親に判断能力がある | 親本人（体が動かない場合は委任状で代理） | 低い。ふつうの売却と同じ |
| 認知症などで判断能力が不十分 | 成年後見人。売却には家庭裁判所の許可が必要 | 高い。後見の申立てから数か月 |
| 親が亡くなった後 | 相続人。先に遺産分割と相続登記 | 中。書類と話し合いに時間がかかる |
子どもが親名義の家を勝手に売ることはできません。委任状があっても、司法書士や買主側が本人の意思を確認します。「実印と権利証を預かっているから大丈夫」ではないのです。
親の預金があとどれくらい持つか分からないまま、実家だけが空いている。この状態でご相談に来られる方がいちばん多いです。
まず、いくらかかるのかを押さえる
売る話の前に、必要な金額の見当を付けます。公益財団法人 生命保険文化センターの2024（令和6）年度「生命保険に関する全国実態調査」では、介護にかかった費用は次の通りでした。
| 項目 | 平均 |
|---|---|
| 一時的な費用の合計（住宅改造・介護ベッドの購入など） | 47.2万円 |
| 月々の費用 | 9.0万円（在宅5.3万円／施設13.8万円） |
| 介護を行った期間 | 55.0か月（4年7か月） |
あくまで全国の平均です。大事なのは月額よりも「何年続くか」。月13万円で5年なら約780万円、ここに一時金や医療費が乗ります。売却代金がこの何年分に当たるのかを先に計算しておくと、判断がぶれません。
なお特別養護老人ホームは費用を抑えられますが、入所できるのは原則として要介護3以上。民間の有料老人ホームは入りやすい一方、入居一時金と月額の幅が非常に大きいので、金額は施設ごとにご確認ください。
本人に判断能力があるうちなら、いちばん早くて安い
親御さんが施設に入られても、ご自身で判断できる状態なら、親名義のまま親が売主として売るのがいちばん早く、費用もかかりません。体が動かない、施設から出られないという場合は、委任状を用意して代理で進められます。
この形を取るなら、権利証（登記識別情報）、本人確認書類と印鑑登録証明書、そして購入したときの売買契約書を早めにそろえてください。買った金額が分かる書類が無いと、税金の計算で不利になります。
荷物が残ったままでも進められます。片付けの費用感は実家の片付け、柏市でいくら？に、片付けてから売るか・そのまま売るかの比べ方は実家は片付けてから売る？そのまま売る？にまとめています。
後見人が付くと、実家を売るのに家庭裁判所の許可が要る。ここで数か月止まることがあるんだ。動くなら早いほうがいい。
判断能力が落ちてからは、成年後見と家庭裁判所の許可が要る
認知症などで判断能力が不十分になると、ご本人は売買契約を結べません。売るには家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう必要があります。そして、ここが見落とされがちなのですが——
成年後見人が付いても、居住用不動産を売るには家庭裁判所の許可が別に要ります（民法859条の3）。許可を得ないで売った場合、その売買契約は無効です。
さらに、ここでいう「居住用不動産」は、いま住んでいる家だけではありません。過去に生活の本拠だった家や、将来戻る予定の家も含まれます。つまり施設に入って空き家になっている実家も、原則として許可の対象です。
時間の目安としては、後見の申立てから選任まで数か月、そのうえで売却の許可申立てと進むので、半年前後を見ておくほうが安全です。施設の費用は毎月出ていきますから、この期間は資金繰りに直撃します。「判断能力が怪しくなってきた」という段階でご相談いただければ、間に合う選択肢が残っていることがあります。
施設に入ってから売っても、3,000万円の特別控除は使えることが多い
ご本人が住まなくなった家でも、条件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除が使えます。国税庁の要件のうち、期限に関わるのは次の一文です。
| 期限 |
|---|
| 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること |
たとえば2026年の秋に施設へ入られたなら、2029年12月31日までに引渡しを終えれば対象です。3年ではなく「3年目の年末まで」なので、少し余裕があります。ほかに、前年・前々年に同じ特例や買換えの特例を受けていないこと、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却でないことなどの要件があります。空き家のまま年を越し続けると、この期限を静かに過ぎてしまう——ここが放置の一番大きな損です。
なお、親が亡くなった後に相続人が売る場合は、この特例ではなく相続空き家の特別控除という別の制度の話になり、要件がまったく違います（昭和56年5月31日以前の建築など）。生前に売るか、相続後に売るかで使える制度が変わるということです。税額の判断は必ず税理士にご確認ください。
売る前にケアマネさんと市の窓口へ一度ご確認ください。順番を変えるだけで、手元に残る額が変わることがあります。
現金が増えると、外れる制度がある
ここはご相談でほとんど知られていない点です。家を売ると、家という資産が現金に変わります。介護の制度のいくつかは、その現金（預貯金）の額を見ています。
- 介護保険負担限度額認定（施設入所時の食費・居住費の軽減）……市町村民税が非課税の世帯であることに加えて、預貯金等の額に上限があります。段階によって単身で1,000万円以下、650万円以下、550万円以下、500万円以下と分かれます。売却代金が入って預貯金が増えると、この認定から外れることがあります
- 翌年度の介護保険料・自己負担割合……平成30年度から、介護保険料を計算する合計所得金額では、土地や建物の譲渡所得は特別控除後の金額が使われます。前の章の3,000万円控除が使えるなら、影響は出にくいということです。逆に控除が使えない売り方をすると、翌年度の保険料や自己負担割合に響くことがあります
金額も取扱いも年度と自治体で変わります。売る前に、担当のケアマネジャーと柏市の介護保険の窓口に「この時期にこれくらいの現金が入ると、いまの認定はどうなりますか」と確認してください。順番を1年ずらすだけで結果が変わることがあります。
売る順番——実際のスケジュール
- お金の見取り図を作る……施設の月額×想定年数、年金・預金で賄える額、足りない額
- 判断能力の状態を確認する……本人が売れるのか、後見が要るのか
- いまの価格を知る……賃貸に出す・持ち続けるという選択肢とも比べられます
- 制度への影響を確認する……ケアマネジャー、市の窓口、税理士
- 売り方を決める……引渡しの時期を先に決めたいなら買取が向きます
兄弟姉妹がいる場合は、1番の段階で全員に数字を共有してください。あとから「勝手に売った」という話になるのが、いちばんもつれます。進め方は相続した実家、兄弟でもめないための進め方もご参考に。
仲介と買取、どちらで売るか
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格に近い | 仲介より下がる |
| いつ現金になるか | 読みにくい。3〜6か月が目安 | 日程を先に決められる |
| 内見 | あり。片付けと立ち会いが必要 | なし |
| 荷物 | 原則として片付けが必要 | 残したままで可 |
| 仲介手数料 | 3％＋6万円＋消費税 | かからない |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免責の特約で合意できるのが通常 |
施設費用に充てる売却では、「いつ現金になるか」が価格と同じくらい重要です。毎月の支払いが決まっている以上、半年後かもしれないという状態は落ち着きません。急ぐ事情があるなら買取で日程を確定させ、時間に余裕があるなら仲介で高く狙う。この使い分けです。空き家のまま持ち続ける場合の費用は柏市の空き家、固定資産税は年いくら？をご覧ください。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。このご相談では、まず「売った場合」「貸した場合」「持ち続けた場合」の3つを、年単位の手取りで並べてお出しします。施設費用の何年分に当たるかが見えると、ご家族の話し合いが進みます。
親御さんが施設にいらっしゃる、県外にお住まい、荷物がそのまま——どれも問題ありません。片付けから登記、引渡しまでお任せいただける実家まるごとパックもあります。後見の申立てが必要そうなケースでは、司法書士をご紹介したうえで段取りを一緒に組みます。
まとめ
- 難しさを決めるのは価格ではなく「親に判断能力があるうちかどうか」
- 判断能力が不十分だと成年後見が必要。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が要る（民法859条の3）。許可なしの契約は無効
- 施設に入って空き家になった実家も、原則としてこの許可の対象
- 介護費用の平均は月9.0万円・期間55.0か月（生命保険文化センター 2024年度調査）
- 3,000万円の特別控除は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」。放置するとこの期限を過ぎる
- 売却代金で預貯金が増えると、介護保険負担限度額認定から外れることがある
- 施設費用に充てる売却では「いつ現金になるか」が価格と同じくらい重要
いまのご実家がいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「親が施設に入る予定」とひと言お書き添えいただければ、売る時期の相談も一緒にお受けします。
制度や金額は年度で変わります。内容は目安としてお読みいただき、税金は税理士、介護の制度は柏市の窓口とケアマネジャーに必ずご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
