五香・八柱・馬橋の実家はいくらで売れる？松戸市の3駅で価格を分ける3つの条件

「五香の実家は、いくらで売れますか」。柏市と松戸市で不動産の買取・仲介をしているリノーズ株式会社 代表取締役の美澤由佳子です。松戸市の中でも五香・八柱・馬橋の3駅の周りは、昭和の分譲地と団地が一斉に相続の時期に入っています。

結論から書きます。この3駅は同じ松戸市ですが、買い手の種類が違います。そして売れないお宅には3つの共通点があります。土地が広すぎて1棟では売れない、建て替えの可否を書面で示せない、団地・マンションで棟の事情を説明できない。この3つです。

3駅の性格の違い（買い手が違う）

駅	路線	住宅の傾向	買い手の層
馬橋	JR常磐線（各駅停車）・流鉄流山線の起点	駅周りの古い住宅地と戸建て	千代田線直通で都内へ通う層
八柱／新八柱	京成松戸線／JR武蔵野線	駅前のマンションと戸建てが混在	乗換の利便を買う層、都内以外へ通う層
五香	京成松戸線	常盤平団地と昭和の分譲地	地元での住み替えと相続

流鉄流山線は馬橋から流山までの5.7キロ・6駅の路線で、1916年（大正5年）の開業です。ICカードは使えません。京成松戸線は、2025年4月に新京成電鉄が京成電鉄に合併したことで、路線名が新京成線から松戸線になりました。駅名は変わっていません。

買い手が違うと、同じ築年・同じ広さでも値段の付き方が変わります。馬橋と新八柱は「通勤時間」で比べられ、五香は「土地の広さと、建物がまだ使えるか」で比べられます。市全体の価格の決まり方は松戸市の不動産を売るならにまとめています。

常盤平団地のある町は、相続が重なる時期に入っている

常盤平団地は1960年に入居が始まりました。松戸市の資料では、65歳以上の高齢者が居住者の半数を超える状況になっています。

団地だけの話ではありません。その周りに広がった昭和30〜40年代の分譲地も、最初に買った世代が同じ時期に相続を迎えます。何が起きるか。同じ町で売り物が重なります。

• 同じ町で似た条件の家が3件同時に出ると、買い手は比べていちばん安いものを選びます
• 値下げ競争になるのは、駅から遠い・道が狭い・建て替えの可否が不明なお宅からです
• 逆に、買い手の多い時期（おおむね1〜3月）に売り出せる準備をしておくと、重なりの影響を受けにくくなります

隣の常盤平・新松戸・北小金の事情は新松戸・北小金・常盤平の売却にまとめました。

売れない条件① 土地が広すぎて、1棟では売れない

五香・常盤平・八柱の分譲地には、50〜70坪のお宅が多くあります。これが、いまの買い手には広すぎます。

• 新築の戸建てを買う30〜40代の予算では、50坪を超える土地に家を建てると総額が合いません
• そこで建売業者は「2区画に割れるか」を見ます。割れるなら高く買えますし、割れないなら1棟のまま個人向けに売るしかなく、値段が下がります

2区画に割れるかどうかは、間口の広さ、接している道路の幅、奥行き、そして旗竿にならずに2つの敷地がそれぞれ幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接するか、で決まります。ご自宅の図面と測量図があれば、おおよその判断ができます。土地値の見方は相場の調べ方もご覧ください。

売れない条件② 建て替えの可否を書面で示せない

買い手が見るのは3点です。建築確認通知書と検査済証があるか、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しているか、セットバックが必要なら後退後に何坪残るか。

馬橋駅の周りと五香の古い区画には、幅4メートルに満たない道が残っています。建築基準法42条2項の道路に接している場合、建て替えのときに道路の中心線から2メートルまで敷地を後退（セットバック）させることになり、後退した部分は建ぺい率・容積率の計算に入りません。登記簿の面積より、使える面積が小さくなります。

道が狭いと解体の重機も入りません。人力に近い解体になれば工事費が上がり、その分も値引きの材料になります。

「分からない」のままが、いちばん安い状態です。調べる費用は数千円からで、この3駅ではここがいちばん効きます。

当社では査定は無料、最短30分で価格をご回答し、しつこい営業はいたしません。「建て替えができる土地なのかだけ知りたい」というご相談でも構いません。空き家や相続物件の出口は空き家の買取・相続のご相談をご覧ください。

売れない条件③ 団地・マンションで棟の事情を説明できない

五香・常盤平・八柱には、公団・公社の団地と、その後の分譲マンションが多くあります。区分所有の売却では、専有部分の広さや階数より、管理組合側の事情が価格に出ます。

• 修繕積立金の残高と、長期修繕計画があるか
• 大規模修繕の実施時期と、一時金の徴収予定
• 管理費・修繕積立金の滞納の有無
• 旧耐震かどうか（昭和56年5月31日以前に建築確認を受けたもの）

買主の住宅ローンは、旧耐震で積立金が不足している物件ほど審査が厳しくなります。売主ができる準備は、仲介会社を通じて管理会社から重要事項調査報告書を先に取っておくことです。

相続した実家でこの3駅に多い3つの相談

• 親が1人で住んでいた戸建てを相続したが、名義がまだ親のまま…相続登記が終わるまで売り出せません。松戸市と流山市の不動産登記は千葉地方法務局の松戸支局の管轄です（必要書類は相続した実家を売るときの書類5つ）
• 団地の1戸を相続したが、管理費がかかり続ける…空室でも管理費・修繕積立金は毎月かかります。持っている期間そのものが手取りを削ります
• きょうだいで共有名義になっている…売却には共有者全員の同意が必要です

仲介と買取、どちらが手取りで多いか

仲介は売り出しから成約まで3〜6か月、決済までさらに1〜1.5か月。買取は査定から決済まで2週間〜1か月が目安です（期間の内訳）。

• 馬橋・新八柱の駅徒歩10分以内で、建て替え可が書面で示せて、2区画に割れる土地…仲介で待つ価値があります
• 道が狭い、建て替えの可否が不明、旧耐震の団地…仲介で長く出しても買主が検討に入らず、値下げを繰り返すことになりがちです。最初から買取と手取りを比べたほうが、残る金額が多いことがあります

期限があるなら「○月までは仲介、決まらなければ買取」と先に期日を決めておくのが安全です。

価格を確かめる順番（4ステップ）

1. 登記事項証明書と固定資産税の課税明細書で、名義と地積を確認する
2. 測量図と建築確認通知書・検査済証を、家の中から探す
3. 接している道路の幅と、2区画に割れるかを調べる
4. 仲介の想定価格と買取価格を、同じ日に並べて比べる

3までを先にやっておくと、査定の金額が一段上がります。分からない点が減るほど、買い手は高く出せるからです。

リノーズにできること

私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した実家や空き家を扱っています。五香・八柱・馬橋のお宅では、ご相談のときに2つをお出しします。①そのお宅が3条件のどれに引っかかっているか、そのうち動けば直るのはどれか。②仲介で売った場合の想定手取りと、当社の買取価格です。

現地にも伺います。片付けや残置物の処分は実家まるごとパックでお引き受けできます。

まとめ

• 3駅は買い手が違う。馬橋は都内通勤、新八柱は武蔵野線の乗換、五香は地元の住み替えと相続
• 常盤平団地は1960年入居開始。周りの分譲地も同時期に相続を迎え、同じ町で売り物が重なる
• 売れない3条件は、広すぎる土地（2区画に割れるか）、建て替えの可否が不明、団地の棟の事情
• 「分からない」がいちばん安い。調べる費用は数千円から
• 期限があるなら、仲介に出す期日を先に決めてから動く

五香・八柱・馬橋のご実家がいくらで売れるかは、無料査定でお出しできます。最短30分で価格をご回答し、仲介と買取の手取りを並べた比較表をお付けします。