離婚を考えるとき、多くの方が頭を悩ませるのが「家（不動産）をどうするか」という問題です。マイホームは夫婦にとって最も大きな財産であることが多く、分け方を誤ると後々のトラブルや金銭的な負担につながりかねません。この記事では、離婚時の不動産の分け方の基本から、売却して現金化する場合の具体的な進め方まで、順を追って解説します。
家は「財産分与」の対象になる
婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産は、離婚時に公平に分け合う「財産分与」の対象になります。名義がどちらか一方であっても、結婚後にローンを組んで購入した家は原則として二人の共有財産とみなされ、分与の対象です。まずは「この家は財産分与の対象になる」という前提を押さえておきましょう。一方、結婚前から所有していた不動産や、親からの相続・贈与で得た不動産は「特有財産」として分与の対象外になるケースもあります。
まず「今の価値」と「ローン残債」を把握する
分け方を決める前に必ず確認したいのが、家の「現在の市場価値」と「住宅ローンの残債」です。売った場合にいくらになるのか、ローンはあといくら残っているのか。この二つがわからなければ、公平に分けることはできません。査定額がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼び、どちらに当てはまるかで取れる選択肢が大きく変わります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、正確な相場をつかむことが第一歩です。
主な選択肢は「売却して分ける」か「どちらかが住み続ける」か
不動産の分け方は、大きく分けて二つあります。一つは家を売却して現金に換え、その利益を夫婦で分ける方法。もう一つは、どちらか一方が住み続け、もう一方に相当額を支払う方法です。売却は財産を明確に分けられ、住宅ローンや共有名義といった「離婚後のつながり」を清算できるのが大きなメリットです。一方で住み続ける場合は、住環境を変えずに済む反面、ローンの名義変更や借り換えが必要になり、審査が通らないこともあります。
オーバーローンのときの注意点
売却額よりローン残債が多いオーバーローンの場合、売っても残債が残るため、原則として自己資金で不足分を補う必要があります。どうしても難しいときは、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法もあります。滞納が続くと家が競売にかけられ、相場より低い金額でしか売れないことが多いため、返済が厳しくなりそうな段階で早めに専門家へ相談することが大切です。
売却を選ぶなら「タイミング」と「意思統一」が鍵
売却して分けると決めたら、夫婦双方が売却に合意していることが前提です。共有名義の場合、片方だけの意思では売れません。また、離婚前に売るか離婚後に売るかによって、税金や手続きの進めやすさが変わることもあります。感情的な対立があると話が進みにくいため、中立的な立場で間に入ってくれる不動産会社を選ぶと、スムーズに進みやすくなります。売却スケジュールは余裕を持って組みましょう。
複雑な事情こそ、専門家に相談を
離婚にともなう不動産の売却は、通常の売却よりも権利関係や感情面が複雑になりがちです。リノーズ株式会社は千葉県柏市を拠点に、これまで累計1,000件を超える売買・買取のご相談を解決してきました。仲介と買取の両方に対応し、ローン残債が残るケースや共有名義、相続がからむ物件など、複雑な事情を抱えた売却にも数多く向き合ってきた実績があります。査定・ご相談は無料です。「まず今いくらで売れるのか知りたい」という段階でも構いません。柏市・流山市・TX沿線で離婚にともなう不動産の売却をお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
