「所有している家で身内が亡くなった。これは事故物件になるのか」「事故物件でも買い取ってもらえるのか」。言いにくいことなので、相談に来られるまでに時間がかかる方が多いテーマです。柏・東葛エリアで実際に取り扱ってきた経験から、率直に書きます。
「事故物件」に法律上の定義はない
事故物件という言葉に法律上の定義はありません。実務で問題になるのは「心理的瑕疵（かし）」、つまり買主が「知っていたら買わなかった」と感じるような事情があるかどうかです。
2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を出し、目安がはっきりしました。
- 告知が必要：自殺・他殺・事故死など、通常でない死。および、自然死でも発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合
- 告知が原則不要：老衰・病死などの自然死、日常生活での不慮の事故死（転倒、誤嚥など）
つまり「家で亡くなった＝事故物件」ではありません。病気や老衰で亡くなった場合、通常は告知の対象外です。
告知はいつまで必要？
ガイドラインでは、賃貸はおおむね3年が経過すれば告知不要とされています。一方、売買には期限の定めがありません。何年経っても、買主から聞かれたら答える必要がありますし、知っている事実を隠して売ると、後で契約不適合責任や損害賠償の問題になります。
「黙っていれば分からない」は通用しません。近隣の方は知っていることが多く、買主が引っ越してから聞かされるケースが一番トラブルになります。
価格はどれくらい下がる？
一概には言えませんが、実務の感覚として次のような幅があります。
| 事情 | 相場からの下落幅の目安 |
|---|---|
| 自然死（告知不要） | ほぼ影響なし |
| 自然死だが発見が遅れた（特殊清掃あり） | 1〜2割程度 |
| 自殺 | 2〜3割程度 |
| 他殺・事件性がある | 3〜5割、または買い手がつかない |
これは仲介で一般の買主に売る場合の目安です。立地が良ければ下落幅は小さく、もともと売りにくい物件だとさらに売りにくくなります。
仲介で売るか、買取にするか
仲介は時間がかかっても高く売りたい方向け。ただし、内覧のたびに事情を説明する必要があり、精神的な負担が続きます。売れるまで半年〜1年以上かかることも珍しくありません。
買取は、私たちのような業者が直接買い取る方法です。価格は仲介より低くなりますが、告知や内覧対応はすべてこちらが引き受け、最短数週間で現金化できます。「早く手放して気持ちを整理したい」「近所に知られずに済ませたい」という方は、買取を選ばれることが多いです。
買い取った後は、リフォームやリノベーションをして、事情をきちんと告知したうえで次の方に販売します。事故物件を専門に探している買主も一定数いて、適正な価格で流通させることは可能です。
相続した家で亡くなっていた場合
相続で引き継いだ実家で、親が孤独死していたというケースも増えています。この場合、まず特殊清掃と遺品整理が必要です。費用は数十万円かかることが多く、「その費用を出してまで売る価値があるのか」で悩まれる方もいます。買取なら、残置物ごと・清掃前の状態でも査定できるので、まず現状のまま相談してください。
まとめ
- 自然死は原則、事故物件ではない。告知も不要
- 告知が必要な場合、売買では期限なし。隠すのが一番危険
- 価格は事情と立地で大きく変わる。まず査定で現実の数字を見る
- 早く・静かに手放したいなら買取という選択肢がある
柏市・流山市・松戸市・我孫子市・野田市で、事情のある物件の売却・買取をお考えの方は、秘密厳守でお受けします。訳あり物件の買取について詳しくはこちら。
