「住宅ローンがまだ残っているから、家を売るなんて無理」——転勤や住み替え、離婚、家計の見直しなどで売却を考えたとき、そう思い込んで一歩を踏み出せない方は少なくありません。実際には、ローン返済中の家でも売却は十分に可能です。柏市・流山市でも、ローンを抱えたまま売却・住み替えをする方は数多くいます。この記事では、その仕組みと、つまずきやすい注意点を整理します。
ローン中の家を売るカギは「抵当権の抹消」
住宅ローンを借りるとき、金融機関は購入した家や土地に「抵当権」を設定します。返済が滞ったときの担保です。家を買主に引き渡すには、この抵当権を外す必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。つまり「売却代金でローンを返し切れるか」が最初の分かれ道になります。多くのケースでは、売却代金で残債を完済し、その手続きを決済日に同時に行うため、まとまった自己資金がなくても売却は成立します。
まず「残債」と「査定額」を比べる
最初にやるべきことは、ローンの残高（残債）を確認することです。金融機関から届く「残高証明書」や、ネットバンキングの返済予定表で把握できます。次に、不動産会社に査定を依頼して、いまの売却見込み額を知ります。この二つを比べることが、すべての出発点です。
売却額がローンを上回る「アンダーローン」
査定額（実際の売却額）が残債を上回る状態を「アンダーローン」といいます。この場合は売却代金でローンを完済でき、手元にお金が残ることもあります。手続きもシンプルで、住み替えの頭金に充てやすいのもメリットです。多くの方が想像するより、このパターンは珍しくありません。
売却額がローンを下回る「オーバーローン」のときは
逆に、売却額が残債に届かない状態が「オーバーローン」です。この場合は不足分をどう埋めるかを考えます。預貯金で補う、親族の援助を受ける、住み替え先のローンに上乗せする「住み替えローン」を使う、といった方法があります。それも難しいときは、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という選択肢もあります。どの方法が現実的かは、残債と家計の状況によって変わるため、早めに専門家へ相談するのが安心です。
住み替えなら「売り先行」か「買い先行」かを決める
新居への住み替えを伴う場合、いまの家を先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」のどちらで進めるかも重要です。資金に余裕がなければ、売却額が確定してから動ける「売り先行」が無難です。仮住まいの手間はありますが、二重ローンのリスクを避けられます。
知っておきたい費用と段取り
売却には、仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、繰り上げ返済の手数料などがかかります。利益が出た場合は譲渡所得税の対象になることもあります。こうした費用を見込んだうえで「手元にいくら残るか」を試算しておくと、住み替え計画が立てやすくなります。
柏市の不動産売却はリノーズへご相談ください
リノーズ株式会社は柏市を拠点に、これまで累計1,000件を超える売買・買取のご相談を解決してきました。ローン残債のある物件、相続や空き家といった複雑な案件にも、仲介・買取の両面から対応します。「うちの場合は売れるの？」という段階でも構いません。査定・ご相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。
