「家や土地を売りたいけれど、税金でどれくらい持っていかれるのか不安」——柏市・流山市で不動産の売却を考える方から、よくいただくお悩みです。実は、売却にかかる税金は「仕組み」と「使える特例」を知っているかどうかで、手取り額が大きく変わります。この記事では、不動産売却にかかる税金の基本と、2026年時点で押さえておきたい節税のポイントをわかりやすく整理します。
売却益（譲渡所得）にかかる税金の基本
不動産を売って税金がかかるのは、「売れた金額」そのものではなく、「利益（譲渡所得）」が出たときです。譲渡所得は、売却価格から「取得費（買ったときの価格や諸費用）」と「譲渡費用（仲介手数料など売却にかかった費用）」を差し引いて計算します。つまり、買ったときより安く売れて利益が出なければ、原則として税金はかかりません。利益が出た場合に、その金額に対して所得税・住民税（譲渡所得税）が課税される仕組みです。
所有期間で税率が変わる「長期」と「短期」
譲渡所得税の税率は、その不動産を「どれくらいの期間所有していたか」で大きく変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」で税率は約20%、5年以下なら「短期譲渡所得」で約39%と、ほぼ2倍の差になります。「あと少しで5年を超える」というケースでは、売却のタイミングを少し調整するだけで税負担が大きく下がることもあります。相続した不動産の場合は、亡くなった方が取得した日を引き継いで期間を計算できる点も覚えておきましょう。
マイホーム売却の「3,000万円特別控除」
自宅（居住用財産）を売る場合に最も大きいのが、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」です。この特例を使えば、利益が3,000万円以内であれば税金がかからない計算になります。多くのマイホーム売却で税負担がゼロになる、効果の大きい特例です。住まなくなってから3年目の年末までに売ること、親子間など特別な関係者への売却でないことなどの要件があります。
取得費・諸費用を漏れなく計上する
節税の基本は、差し引ける費用をしっかり計上することです。購入時の売買代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、リフォーム費用なども取得費に含められる場合があります。売却時の仲介手数料や測量費、解体費なども譲渡費用です。購入時の契約書や領収書が見つからないと取得費を証明できず、売却価格の5%しか取得費として認められない「概算取得費」になってしまい、税負担が重くなることもあります。古い書類こそ、早めに探しておくことが大切です。
特例には期限と要件がある——早めの確認を
3,000万円特別控除のほか、所有期間10年超のマイホームに使える「軽減税率の特例」や、住み替え時の「買換え特例」など、状況に応じて使える制度があります。ただし、どれも適用には細かな要件があり、併用できないものもあります。特例を使う場合は、利益が出ていなくても確定申告が必要です。「自分はどの特例が使えるのか」は個別の事情で変わるため、売却前に確認しておくと安心です。
柏市・流山市の売却相談はリノーズへ
リノーズ株式会社は柏市を拠点に、これまで累計1,000件を超える売買・買取のご相談を解決してきました。仲介・買取の両方に対応し、相続・空き家・ローン残債など、税金がからむ複雑な案件にも数多く向き合ってきた実績があります。税金や特例の判断は最終的に税理士・税務署への確認が必要ですが、「売るべきタイミング」「いくらで売れそうか」といった売却全体の戦略は、私たちが一緒に整理できます。査定・ご相談は無料です。柏市・流山市・TX沿線で不動産の売却をお考えなら、まずはお気軽にご相談ください。
