査定額が2,850万円だったから、売り出し価格も2,850万円。
……実はこれ、いちばん多くて、いちばんもったいない値付けです。
こんにちは。柏市で不動産会社をしている、3姉妹のママです。今日は、売却の結果を大きく左右するのに、誰もちゃんと教えてくれない「売り出し価格の決め方」の話です。
査定額と売り出し価格は、別物です
査定額は「3ヶ月程度で売れるであろう予想値」。売り出し価格は「いくらでスタートするかの戦略」。ここを分けて考えるだけで、売却はうまくいきやすくなります。
スタート価格の決め方は、大きく3パターンです。
チャレンジ型：相場＋5％程度。時間に余裕がある人向け。ただし3ヶ月以内に見直す前提で
相場ぴったり型：いちばん堅実。問い合わせの初速が出やすい
早期売却型：相場−3〜5％。住み替え期限がある人向け。複数の買い候補がつくと値引き交渉に強くなる
「2,980万円」に隠された2つの意味
売り出し価格の末尾が「80」ばかりなのには理由があります。
ひとつは心理的な効果。3,000万円より2,980万円のほうが、たった20万円の差以上に安く感じます。
もうひとつが実は重要で、検索の価格帯フィルタです。ポータルサイトで買い手は「〜3,000万円」のように区切って検索します。3,010万円にすると、この検索には一切表示されません。2,980万円なら表示される。境目を1つまたぐだけで、見てもらえる人数が大きく変わるんです。
「値引き余地」は最初から設計しておく
中古住宅の売買では、端数の値引き交渉（例：2,980万円→2,930万円）がよくあります。だから最初から「50〜80万円くらいは交渉で譲る前提」で価格を組んでおくと、交渉が来ても慌てません。逆にギリギリの価格でスタートすると、断るしかなくなり、破談の原因になります。
いちばんやってはいけないのは「高すぎるスタート」
売り出し直後の1ヶ月が、いちばん見てもらえるゴールデンタイムです。ここを相場より1割高い価格で空振りすると、あとから値下げしても新着の注目は戻ってきません。「とりあえず高めで出して、ダメなら下げればいい」は、実は一番損をしやすい作戦です。
まとめ
・査定額＝売り出し価格ではない。スタート戦略を選ぶ
・末尾「80」は心理効果＋検索フィルタ対策
・値引き余地50〜80万円は最初から設計に入れる
・高すぎるスタートで最初の1ヶ月を無駄にしない
