こんにちは。柏市の不動産会社、リノーズです。
「ローンがまだ残ってるんですけど、売れるんでしょうか…」
売却相談の場で、本当によくいただく質問です。結論から言うと、ローンが残っていても家は売れます。ただし、いくつか知っておくべきルールがあります。今日はその仕組みを分かりやすくご説明しますね。
大原則：引き渡しまでにローンを完済して抵当権を外す
住宅ローンを組んだ家には、銀行の抵当権が付いています。家を買主さんに引き渡すときには、この抵当権を外す（抹消する）必要があります。
とはいえ、「売る前に貯金で完済しないといけない」わけではありません。実際には、売却代金を受け取るその場でローンを返済し、同時に抵当権を外すのが一般的な流れです。決済の日に、買主さん・銀行・司法書士が一堂に会して、お金の受け渡しと登記手続きを同日に済ませてしまうんですね。
つまりポイントはただひとつ。
売却価格（＋手持ち資金）でローン残債を返しきれるかどうかです。
まず「残債」と「査定額」を並べてみる
最初にやることはシンプルです。
銀行の残高証明書やローン返済予定表で残債額を確認する
不動産会社に査定を依頼する
査定額が残債を上回っていれば（アンダーローンといいます）、何の問題もなく売却できます。売却代金で完済して、残ったお金は次の住まいの資金にできます。
査定額が残債に届かない場合（オーバーローン）
こちらは少し工夫が必要ですが、道はいくつもあります。
手持ち資金で差額を埋める：不足分が小さければ一番シンプル
住み替えローンを使う：次の家の購入資金に、残債の不足分を上乗せして借りる方法。住み替えが目的ならこれが選択肢に
売却価格を上げる工夫をする：時間をかけて仲介でじっくり売る、簡易な手直しで印象を上げる、など
任意売却：返済が既に苦しく滞納が近い場合は、銀行と話し合ったうえで売却する方法もあります（早く動くほど選択肢が残ります）
どれが向いているかは、残債額・物件の価値・ご家庭の状況次第。「差額がいくらか」を正確に知ることがすべての出発点です。
離婚や転勤など、事情があるときほど早めに
ローンが残ったままの売却は、離婚・転勤・収入の変化など、人生の節目とセットでやってくることが多いものです。
こうした売却は時間の制約があることも多く、「あと3か月早く相談してくれれば…」というケースを何度も見てきました。事情が固まりきっていなくても、査定と残債の照らし合わせだけでも早めにやっておくと、選べる道が増えます。
よくある質問
Q. 残債はどうやって正確に調べるの？
A. 毎年銀行から届く「残高証明書」か、ローン契約時の「返済予定表」で確認できます。見当たらなければ、銀行の窓口やアプリで照会すれば数日で分かります。繰り上げ返済をしたことがある方は、予定表の数字とズレていることがあるので要注意です。
Q. 完済時に費用はかかる？
A. 銀行によっては繰り上げ返済手数料（数千円〜数万円）がかかります。また抵当権抹消の登記費用として、登録免許税（不動産1件につき1,000円）＋司法書士報酬で合わせて1〜2万円程度が目安。どちらも決済時にまとめて精算するのが一般的です。
まとめ
ローンが残っていても売却は可能。決済と同時に完済・抵当権抹消するのが通常の流れ
まず「残債額」と「査定額」を並べることがスタート
届かない場合も、住み替えローンや任意売却など道はある
事情があるときほど、早めの相談が選択肢を増やす
リノーズでは、残債の確認から資金計画、金融機関とのやり取りまで含めてサポートしています。柏市・東葛エリアで「うちの場合はどうなる？」と思ったら、秘密厳守でお答えしますので、お気軽にどうぞ。
