こんにちは。柏市の不動産会社、リノーズです。
アパートや貸家のオーナー様から、こんなご相談が増えています。
「高齢になって管理がしんどい。入居者さんがいるまま売れるの？」
「相続したアパート、経営の経験がなくて不安で…」
答えは、入居者さんがいるまま売れます。それを「オーナーチェンジ」と呼びます。今日はその基礎知識をまとめますね。
オーナーチェンジ＝大家さんだけが替わる売却
オーナーチェンジでは、賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれます。つまり——
入居者さんは退去する必要なし。住み続けられます
家賃の振込先が変わるだけ（通知は必要です）
敷金を預かっていれば、新オーナーに引き継ぎます
立ち退き交渉は不要です。むしろ入居者さんがいて家賃が入っている状態は、買主（投資家）さんにとって「買った瞬間から収入がある」という魅力になります。
価格は「利回り」で決まる
マイホームの売却と一番違うのはここです。収益物件の価格は、主に年間家賃収入と利回りから逆算されます。
例えば年間家賃収入が300万円の物件を、投資家さんが「表面利回り8%は欲しい」と考えるなら、300万円 ÷ 8% ＝ 3,750万円が価格の目安になる、というイメージです（実際は空室や修繕状況、立地で調整します）。
だからこそ、売る前にできることがあります。
空室を埋めておく：満室に近いほど価格は上がりやすい
家賃の入金記録・レントロールを整える：収入の証明が価格の説得力になる
修繕履歴をまとめる：屋根・外壁・給湯器などの履歴は買主さんの安心材料
売却時に用意しておきたい資料
レントロール（部屋ごとの家賃・契約日・敷金の一覧）
賃貸借契約書一式
修繕・リフォームの履歴が分かるもの
固定資産税の納税通知書
管理会社との契約内容（管理を引き継ぐか終了するかも論点です）
書類が揃っていなくても大丈夫です。何がどこまで必要か、こちらで整理しながら進めます。
管理会社・サブリースはどうなる？
売却時に意外と論点になるのが管理まわりです。
管理委託の場合：新オーナーが同じ管理会社を引き継ぐか、別の会社に切り替えるかを選べます。解約する場合の予告期間（1〜3か月前通知が多い）を契約書で確認しておきましょう。
サブリース（一括借り上げ）の場合：サブリース契約は原則そのまま新オーナーに引き継がれます。家賃保証の条件や解約のしにくさが価格に影響することもあるため、契約書の内容を早めに共有いただけるとスムーズです。
入居者さんへの通知や敷金の引き継ぎ計算も含めて、実務はこちらで段取りしますのでご安心ください。
「一部空室」「建物が古い」でも大丈夫
「空室が多くて見栄えが悪い」「築40年で修繕もしていない」という物件でも、投資家さんの目線では"直して家賃を上げる余地がある物件"として評価されることがあります。満室にしてから売るか、現状のまま売るか——手残りの試算を両方並べて比べるのがおすすめです。
当社での直接買取なら、空室が多くても、修繕が必要でも、現状のままスピーディにお引き受けできます。
まとめ
入居者がいるまま売れる（オーナーチェンジ）。立ち退き不要
価格は家賃収入と利回りで決まる。満室に近いほど有利
レントロールと修繕履歴が売却の武器になる
空室多め・築古でも売り方はある。試算を並べて選ぶ
リノーズは柏市・東葛エリアで収益物件の売買・買取を扱っています。当社事務所もTX柏たなか駅近く、地元の賃貸事情を踏まえた査定が得意です。管理の負担を感じ始めたら、お気軽にご相談ください。
