売りに出して2ヶ月。内覧は2件。申し込みはゼロ。
「そろそろ値下げしたほうがいいのかな。でも、いくら下げれば？ そもそも下げていいの？」
こんにちは。柏市で不動産会社をしている、3姉妹のママです。値下げは売却でいちばん悩む場面。今日は「いつ」「いくら」「どうやって」の3点を、実務の感覚で書きます。
まず、原因が「価格」かどうかを見極める
売れない原因は、価格・見せ方（写真/広告）・不動産会社の動きの3つしかありません。目安はこうです。
閲覧は多いのに内覧が入らない→価格か写真が原因
内覧は入るのに決まらない→価格より「現地の印象」や条件が原因
そもそも閲覧が少ない→広告の出し方・レインズ登録を疑う
「内覧ゼロが1ヶ月続いたら価格を疑う」が、ざっくりした合図です。値下げの前に、写真の差し替えと広告文の見直しで復活することも多いですよ。
タイミングは「6〜8週間」で判断
いちばん見られるのは売り出し直後。そこで反応が薄いまま2ヶ月放置すると、「売れ残り」の印象がつき始めます。動きがなければ6〜8週間で1回目の見直し。3ヶ月を過ぎてからの値下げは、効きが一段落ちます。
金額は「小刻み」より「検索の壁をまたぐ」
10万円、20万円の小刻みな値下げは、ほとんど気づいてもらえません。買い手はポータルサイトで「〜3,000万円」のように価格帯で検索しているので、3,180万円→2,980万円のように検索の壁をまたぐと、新しい層の目に一気に触れます。
回数は少なく、1回をしっかり。「ちょこちょこ下げる家」は、指値（値引き交渉）の的になりやすいのが現実です。
値下げの前に、この3つも検討を
写真の全差し替え（プロ撮影・明るい時間帯）
タイトル・アピール文の変更（訴求する相手を変える）
期限があるなら「買取」への切り替え（数週間で確実に現金化）
まとめ
・内覧ゼロ1ヶ月は価格のサイン。ただし写真・広告の見直しが先
・見直しは6〜8週間で。3ヶ月超えは効きが落ちる
・下げるなら検索価格帯の壁をまたぐ。小刻みはNG
・急ぎなら買取切り替えも選択肢
