こんにちは。3姉妹の子育てをしながら、柏市で不動産会社をやっている美澤です。
「うち、ローンがあと1,800万円残ってるんです。完済するまで売れないですよね……？」
ご相談で本当によく聞く言葉です。同じように思い込んで、住み替えや売却をあきらめている方、実はとても多いんです。今日はこの「思い込み」の正体の話です。
ローン中の家には「抵当権」がついている
住宅ローンを組むと、銀行は家に「抵当権」という担保の権利をつけます。これが残ったままでは買主さんは安心して買えません。だから「ローンを返し終わるまで売れない」と感じてしまうんですね。
でも実際の売却では、引き渡しの当日に、売却代金でローンを完済して抵当権を外すのが普通のやり方です。買主さんから代金を受け取る→その場でローンを返す→抵当権を抹消する。司法書士さんが同席して、これを同じ日に一度に行います。
つまり、貯金で完済できなくても大丈夫。大事なのはただひとつ、「残債より高く売れるかどうか」です。
まずやること：残債と「売れる価格」を並べる
①残債を確認する——銀行アプリか、年に1回届く残高証明書・償還予定表で分かります。
②売れる価格を知る——ここが査定の出番です。
たとえば残債1,800万円、査定が2,200万円なら。仲介手数料や抵当権抹消などの諸費用およそ80〜100万円を引いても、手元に300万円ほど残る計算になります。逆にこの計算をしないまま住み替えを進めると、あとで資金繰りに苦しむことに。
この「並べてみる」作業は、無料査定だけでできます。売るかどうか決めていなくても大丈夫ですし、LINEで「ローンが残ってるけど査定したい」と送っていただくだけでもOKです（ちなみに、不動産の仕事に興味がある方はひとり不動産FCという働き方もあります）。
残債のほうが高かったら？（オーバーローン）
査定額が残債に届かない場合も、道はあります。
・不足分を貯金で埋めて売る
・住み替えなら、不足分を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」を使う
・数年待って、残債が減ってから売る
どの道を選ぶにしても、出発点は「今いくらで売れるか」を知ること。ここが分からないと、比べることすらできません。
まとめ：ローンが残っていても、家は売れる
「完済してからじゃないと売れない」は思い込みです。残債の数字と査定の数字、2つを並べるところから始めてみてください。
