こんにちは。柏市の不動産会社、リノーズです。
相続した実家の売却をお手伝いしていると、必ずと言っていいほど聞かれる質問があります。
「売ったら、税金ってどれくらい取られるんですか？」
今日はこの疑問に、できるだけやさしくお答えしますね。※税金の正確な判断は税理士さんの領域なので、最終確認は専門家に。当社から信頼できる税理士さんのご紹介もできます。
税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ
まず大前提として、売却で税金（譲渡所得税）がかかるのは買ったときより高く売れて利益が出た場合だけです。
利益（譲渡所得）＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
ここで相続物件ならではの落とし穴があります。親御さんが昔いくらで買ったか分からない、契約書が見つからない…というケース。この場合、取得費は「売却価格の5%」で計算することになり、利益が大きく出てしまいがちなんです。
だからこそ、購入当時の売買契約書を探すことが節税の第一歩。実家の金庫や仏壇の引き出し、権利証と一緒に保管されていることが多いですよ。
強い味方「空き家の3,000万円特別控除」
一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。いわゆる「空き家特例」です。利益が3,000万円以内なら、税金がゼロになる可能性もある強力な制度です。
主な条件はこちら。
昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること
亡くなった方が一人で住んでいた家であること（老人ホーム入所のケースは要件あり）
相続してから売却まで、賃貸に出したりしていないこと
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却価格が1億円以下であること
耐震基準を満たすか、建物を解体すること（現在は買主が翌年2月15日までに耐震改修・解体する場合もOK）
条件は細かいですが、当てはまれば効果は絶大です。「うちは対象になる？」というレベルのご質問で大丈夫ですので、売る前にぜひ一度ご相談ください。売った後では使えなかった、が一番もったいないので…。
「取得費加算の特例」もチェック
相続税を納めた方には、納めた相続税の一部を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」もあります。使えるのは相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始からおよそ3年10か月以内）の売却まで。こちらも期限がポイントです。
ちなみに、空き家特例と取得費加算の特例は併用できません。どちらが得かの試算も含めて、税理士さんと一緒に検討しましょう。
期限から逆算すると、動き出しは早めが吉
お気づきでしょうか。空き家特例も取得費加算も、「相続から約3年」という期限があります。
不動産の売却には、相続登記や荷物の片付け、売却活動などで数か月〜1年かかることも珍しくありません。「3年あるから大丈夫」と思っていたら、意外とギリギリになってしまうんです。
よくある質問
Q. 確定申告はいつ、必要？
A. 売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告します。大事なのは、特例で税金がゼロになる場合でも申告は必要ということ。「税金ゼロ＝何もしなくていい」ではないのでご注意を。住民税は申告した年の6月以降に反映されます。
Q. 売却額がそのまま課税されるんですか？
A. いいえ。課税されるのはあくまで「利益」部分だけです。さらに所有期間（相続の場合は親御さんの所有期間を引き継ぎます）が5年を超えていれば税率は約20%、5年以下なら約39%と大きく変わります。実家なら大半は長期の約20%側です。
まとめ
税金がかかるのは利益が出たときだけ。まず親の代の売買契約書を探す
空き家特例（最大3,000万円控除）は要件を満たせば非常に強力
相続税を払った方は取得費加算の特例も検討
どちらも「相続から約3年」の期限。逆算して早めに動く
リノーズでは、税理士・司法書士と連携して相続不動産の売却をトータルでサポートしています。「税金がいくらになるか不安で動けない」という方こそ、お気軽にどうぞ。
