柏市の花野井・大室・正連寺。柏の葉キャンパスと柏たなか、2つの新しい街に挟まれたエリアです。「隣の区画には新築が建つのに、うちは売りにくいと言われた」。このご相談が多いのが、まさにこの3つの町です。
先に結論をお伝えします。この3町は、同じ町名の中で条件が真っ二つに割れるエリアです。区画整理の中か外か、市街化区域か調整区域か、河畔地区の指定があるか。それで価格の出方がまったく違います。だから相場を調べる前に、番地で条件を確かめるところから始めます。
3つの町の位置関係
花野井は、つくばエクスプレス柏の葉キャンパス駅の北西側にあたります。駅の徒歩圏に入る新しい市街地と、古くからの集落が隣り合っています。大室は柏たなか駅の周辺。正連寺はさらに北で、利根川寄りです。
建物は、区画整理後に建った新築・築浅と、昭和の農家住宅が混在します。築40年を超える木造は建物の評価がほとんど残らないので、価格は土地で決まります。相場そのものの見方は柏市の売却相場の見方に整理しました。
このあたりは同じ町名の中で条件が真っ二つに割れます。隣が新築を建てられても、お宅が同じとは限らないんです。
柏たなか駅周辺の区画整理は、もう終わっている
柏たなか駅の周辺で行われたのは、柏都市計画事業柏北部東地区一体型特定土地区画整理事業です。施行者は独立行政法人都市再生機構（UR）で、施行面積は約128.0ヘクタール。換地処分の公告は平成29年6月30日、清算手続きを含む事業完了は令和4年3月31日です。
つまりこのエリアは換地処分が済んでいます。売却の実務で効いてくるのはここです。登記は換地後の地番になっているので、お手元の古い権利証や測量図が従前地の地番のままだと、今の地番と一致しません。まず固定資産税の名寄帳で現在の地番を全部出し、書類と照らし合わせてください。ここがずれていると、査定も契約も止まります。
大室には「区画整理から外れた区域」がある
見落とされやすいのがこれです。大室東地区は、平成26年9月25日に柏北部東地区土地区画整理事業の区域から除外されました。これに伴い、平成26年12月19日に事業区域の縮小として都市計画が変更されています。市は、まちづくりのルールを定めることを前提に、市街化区域を継続する判断をしました。
結果として、同じ「大室」の中に、区画整理で道路と区画が整えられた区域と、市街化区域のまま地区計画のルールに沿って建てる区域が併存しています。道路の幅、区画の形、上下水道の引き込み状況が違うので、同じ町名・同じ面積でも価格の出方が変わります。柏たなか駅周辺の新しい側の事情は柏たなか・小青田・大室の売却に書きました。
大室は区画整理から外れた区域があるんですよ。同じ町名でも道路付けも区画の形も違うので、値段の出方が変わります。
正連寺と花野井の調整区域側は、建ぺい率が下がることがある
柏市は市街化調整区域の建築物の形態規制値を区域ごとに定めています（平成16年5月1日から適用）。
| 区域 | 容積率 | 建ぺい率 |
|---|---|---|
| 下記以外の市街化調整区域全域 | 200% | 60% |
| 利根川河畔地区 | 80% | 40% |
| 大堀川河畔地区 | 100% | 50% |
| 手賀沼河畔地区 | 80% | 40% |
利根川河畔地区と手賀沼河畔地区は自然環境と営農環境の保全、大堀川河畔地区は水辺環境の保全のために制限が強化されています。正連寺のように利根川寄りの区域、花野井のうち大堀川寄りの区域は、この指定に当たる場合があります。
建ぺい率が60%から40%に落ちると、同じ土地に建てられる家が一段小さくなります。買い手が考える建築プランが変わるので、価格に直接響きます。該当するかどうかは番地で柏市の都市計画課に確認してください。
農地が一緒に付いてくるのが、このエリアの特徴
花野井・大室・正連寺では、田や畑が同じ名義に入っているお宅が多くあります。農地は農地法の許可がないと宅地として売れません。市街化調整区域の農地転用は農業委員会を経由した県知事の許可で、時間がかかります。
生産緑地の指定が入っていることもあります。柏市は大室東地区について生産緑地の位置図を公開しているので、該当しそうなら確認する価値があります。いずれにしても、売却の相談と農地の手続きは同時に動き出すのが正解です。
古い権利証の地番が今の地番と違うことがあります。換地処分が終わっているので、まず現在の地番で照らし合わせてください。
このエリアで価格が下がりやすい5つの条件
- 建て替えの許可見込みが立たない（調整区域側）… 住宅ローンが使えず買い手が限られる
- 建築基準法の道路に接していない、私道、幅4メートル未満… 建築そのものができない
- 上下水道が未接続（井戸・浄化槽）… 引き込み費用を価格から引かれる
- 河畔地区で建ぺい率40%… 建てられる家が小さくなる
- 古い地番のまま、境界が未確定… 測量と確認に時間がかかり、買い手が離れる
逆に、高く出るのはこういう物件
柏の葉キャンパス駅・柏たなか駅の徒歩圏にある市街化区域の土地。区画整理後で前面道路が広く、区画が整形。そして土地が広くて2区画に分けられる物件です。この3町は1区画が大きいお宅が多いので、分割して売れるかどうかで価格が変わります。分割の可否は接道の取り方で決まるので、査定のときに一緒に見ています。
仲介と買取、どちらで出すか
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格を狙える | 仲介より抑えめ |
| 期間 | 3か月〜半年。調整区域はさらに長いことも | 数日〜数週間 |
| 駅徒歩圏の市街化区域 | 向いている | 急ぐ場合のみ |
| 調整区域・農地つき | 許可待ちで止まりやすい | 手続きごと引き受けられる |
駅徒歩圏で区画が整っている物件は、仲介で時間をかける価値があります。調整区域側で建て替えの見込みが読めない、農地が付いている、遠方で通えない場合は買取のほうが手取りが多くなることもあります。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で不動産の買取と仲介をしています。この3町では、まず名寄帳で名義に入っている地番を全部出し、市で線引き・河畔地区の指定・地区計画のルール・建て替えの見込みを確認したうえで価格をお出しします。区画整理の前後で地番が変わっているお宅も多いので、書類の突き合わせからお手伝いします。荷物の処分から売却までご希望の方には実家まるごとパックもあります。遠方の方は写真と図面だけでもご相談いただけます。
まとめ
- 花野井・大室・正連寺は、同じ町名の中で条件が割れる。まず番地で確認する
- 柏たなか駅周辺の区画整理は換地処分済み（平成29年6月30日公告、令和4年3月31日完了）
- 大室東地区は平成26年に区画整理の区域から除外され、市街化区域のまま地区計画で建てる
- 利根川・大堀川・手賀沼の河畔地区に当たると建ぺい率が40〜50%に下がる
- 農地つきは県知事の許可待ちになるので、売却相談と同時に動く
- 高く出るのは駅徒歩圏・区画整理後・2区画に分けられる土地
条件が割れるエリアだからこそ、先に自分の土地がどちら側かを知っておくと判断が早くなります。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお届けします。荷物ごと手放したい方は実家まるごとパックをご覧ください。
（執筆：リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子）
