「親が施設に入ることになった。家は今売ったほうがいいのか、亡くなってから売ったほうがいいのか」。柏市でこのご相談が増えるのは、ちょうど秋から冬にかけてです。入所の手続きと同時に、空になる家の話が出てくるからです。
先に結論をお伝えします。分かれ目は「親御さんが今もその家に住んでいるか」です。住んでいるなら生前に売るほうがマイホームの特例で有利になりやすく、すでに空き家なら相続後のほうが使える特例が多い。そして税金より先に効いてくるのが、親御さんの判断能力です。ここが崩れると生前売却という選択肢そのものが消えます。
税金は「誰が売ったか」で全部変わる
同じ家でも、売主が親か子かで計算が変わります。
- 生前に売る…売主は親。親に譲渡所得税がかかる。手元に残った現金がそのまま相続財産になる。
- 相続後に売る…売主は相続人。相続人に譲渡所得税がかかる。取得費と所有期間は親から引き継ぐので、相続した直後に売っても長期譲渡として扱われる。
税率は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば長期で20.315%、5年以下なら短期で39.63%です。相続では期間を引き継ぐため、築古の実家はほぼ長期になります。
どちらが得かは、親御さんが今もそのお家に住んでいるかどうかで答えが変わります。先にそこを確かめてください。
親が今も住んでいるなら、生前売却が有利になりやすい
自分が住んでいる家を売るときは居住用財産の3,000万円特別控除が使えます。譲渡益から3,000万円を引けるので、多くの実家では税額がゼロになります。
さらに所有期間が10年を超えていれば軽減税率の特例が重なります。課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税10%（復興特別所得税を含めて約10.21%）に住民税4%を加えた14.21%。6,000万円を超える部分は20.315%です。3,000万円控除と軽減税率は併用できます。
主な要件はこうです。売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。前年・前々年にこの特例を受けていないこと。親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと。
大事なのは期限です。住まなくなってからでも、3年を経過する年の12月31日までなら使えます。施設に入られた直後ならまだ間に合う、ということです。
すでに空き家なら、相続後のほうが選択肢が多い
親御さんが引っ越してから3年を超えてしまうとマイホームの特例は切れます。その場合、相続を待ってから売ると相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。要件は厳しく、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から3年目の年末までに売ること、相続のときから譲渡のときまで事業・貸付け・居住に使っていないことなどが並びます。詳細は相続空き家の3,000万円特別控除にまとめました。
相続税を払った場合は取得費加算の特例も使えます。払った相続税の一部を取得費に足せるので、譲渡益が小さくなります。
ここで繰り返しておきたいのが、一度でも人に貸すと相続空き家の控除は使えなくなることです。「空けておくのはもったいないから、とりあえず賃貸に」という判断が、あとで数百万円の違いになります。
税金の計算より先に効いてくるのが親御さんの判断能力です。契約ができる状態でなくなると、生前に売る道は消えますから。
相続税の側から見ると、不動産のまま渡したほうが安いことが多い
譲渡所得だけで決めると逆を踏みます。相続税の評価では、現金は額面どおりですが、土地は相続税路線価（公示地価の8割が目安）、建物は固定資産税評価額で評価されます。つまり生前に売って現金にすると、相続税の評価は上がりやすいということです。
さらに同居していた相続人が引き継ぐ場合は小規模宅地等の特例で土地の評価が330平方メートルまで80%減ります。相続税がかかる規模のご家庭では、この差が譲渡所得の差より大きくなることもあります。
生前と相続後を並べて比べる
| 項目 | 生前に売る | 相続後に売る |
|---|---|---|
| 売主 | 親 | 相続人 |
| 譲渡所得の控除 | 居住用財産の3,000万円控除＋10年超の軽減税率（住んでいれば） | 相続空き家の3,000万円控除（要件が厳しい）／取得費加算 |
| 取得費・所有期間 | 親のもの | 親から引き継ぐ |
| 相続税の評価 | 売却代金が現金として額面で評価される | 土地は路線価。小規模宅地等の特例も使える |
| 親の判断能力 | 契約できる状態が必要 | 不要 |
| 分けやすさ | 現金なので分けやすい | 共有名義になりやすく、もめやすい |
| 施設費用に充てる | すぐ充てられる | 充てられない |
兄弟で共有名義にしたあとのもめ方は相続した実家を売るとき兄弟でもめないためにに書きました。
使える控除は、住んでいるか空き家か、昭和56年5月31日より前の建物かで、ほぼ決まります。まずそこだけ調べましょう。
いちばん大きな落とし穴は、税金ではなく判断能力
ここが本題です。認知症が進むと、ご本人は売買契約ができません。家族が代わりにサインすることもできません。必要になるのは成年後見か家族信託です。
成年後見人が付いても、居住用不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要です。時間がかかり、施設費用のように本人のための明確な必要がなければ認められにくい。家族信託は元気なうちにしか設定できません。くわしくは親が認知症になると実家が売れない？をご覧ください。
私たちが現場で見てきたのは、「来年でいいか」と先送りした結果、生前売却という選択肢が静かに消えていくケースです。税金の有利不利を考えられるのは、親御さんが契約できる状態のあいだだけです。
決める順番
- 親御さんは今もその家に住んでいるか。住まなくなって何年経つか。3年目の年末がマイホーム特例の期限。
- 建物は昭和56年5月31日以前の建築か。相続空き家の控除が使えるかの入口。
- 相続税がかかる規模か。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数。
- 親御さんの判断能力と意向。ここが最優先。
- 相続人は何人で、分け方の希望があるか。
1と2で、使える控除はほぼ決まります。そこまで分かれば、あとは金額を入れて比べるだけです。
リノーズにできること
私たちは柏市・松戸市・流山市・我孫子市・野田市で、相続した家や空き家の買取と仲介をしています。このご相談では、まず現地を見て想定の売却価格をお出しし、生前に売る場合と相続後に売る場合で手元に残る金額の見通しを並べてお見せします。税額の最終判断は税理士や税務署の領分なので、必要なら提携の税理士におつなぎします。荷物の処分から売却までまとめてお引き受けする実家まるごとパックもあります。売却全体の流れは不動産売却のページをご覧ください。
まとめ
- 売主が親か子かで使える控除が変わる。分かれ目は「今も住んでいるか」
- 住んでいるなら居住用財産の3,000万円控除。10年超なら6,000万円以下の部分が14.21%
- 住まなくなって3年を経過する年の12月31日が、マイホーム特例の期限
- すでに空き家なら相続空き家の3,000万円控除。ただし一度貸すと使えなくなる
- 相続税の評価では現金より不動産のほうが低い。小規模宅地等の特例も効く
- 最大の落とし穴は判断能力。認知症が進むと生前売却の道が消える
どちらが有利かは、いくらで売れるかが分からないと比べられません。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。税額の判断は税理士や税務署で最終確認をしてください。
（執筆：リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子）
