親から相続した実家。誰も住まないまま、鍵をかけて何年か経っている。片付けに行く時間もなく、なんとなく先延ばしになっている——柏市と東葛エリアで、いちばん多いご相談がこれです。
結論から書きます。空き家を持ち続けることは「無料の保管」ではありません。毎年お金が出ていき、年が過ぎるごとに使える制度が減り、最後には「売れる家」から「売りにくい家」へ変わっていきます。この記事では、放置したときに実際に起きることを5つに分けて、順番に書きます。
結論：放置は無料ではない。毎年お金が出ていき、選べる道が減っていく
ご相談にみえる方の多くが「とくに困っていないので、そのままにしています」とおっしゃいます。困っていないのは、出ていくお金が目に見えにくいからです。固定資産税は口座から引き落とされ、草は勝手に伸び、建物は静かに傷みます。
放置で起きることは、大きく5つです。①固定資産税が上がることがある ②近隣とのトラブル ③所有者としての賠償責任 ④税金の特例が使えなくなる ⑤名義が複雑になって売れなくなる。順に見ていきます。
放置していても何も起きない、と思われがちです。けれど動き出すのは、たいてい税金と近所の方からのご連絡のほうが先です。
1つめ：固定資産税が上がることがある
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分で6分の1、それを超える部分で3分の1になります。空き家でも建物が建っていれば、原則としてこの特例は続きます。
ところが2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、「管理不全空家等」という区分ができました。窓が割れている、外壁がはがれている、草木が繁茂している——そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態の家です。市から指導を受け、それでも改善せず勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外れます。
よく「固定資産税が6倍になる」と言われるのは、6分の1の軽減がなくなるからです。ただし実際には負担調整措置があり、単純に6倍になるとは限りません。それでも年に数万円から十数万円、負担が増えることはあります。判定は毎年1月1日時点です。年内に直せば特例は続きます。
そもそもの固定資産税がいくらかかるのかは、柏市の空き家、固定資産税はいくら？に計算の考え方をまとめました。
2つめ：草木と不法投棄で、近隣とこじれる
実務で最初に動きが出るのは、たいていここです。市役所より先に、お隣から連絡が来ます。
- 庭木が越境して、隣の敷地や道路にかぶさる
- 夏の雑草で蚊・ハチ・ヘビが出る
- 落ち葉が雨樋や側溝を詰まらせる
- 人が入らない家に、粗大ごみが捨てられる
2023年4月施行の改正民法で、越境した枝は一定の条件のもと隣地の側で切れるようになりました（催告しても応じない、所有者や所在が不明、急迫の事情がある場合）。つまり、連絡が取れない所有者の枝は、切られたうえで費用を請求されることがあるということです。関係がこじれてからでは、売却のときの境界の立ち会いにも響きます。
草刈りを年に何回、いくらで頼むかは空き家の草刈り、柏市でいくら？にまとめています。
空き家って、置いておくだけならタダだと思われがちなんだよ。実際は毎年10万、20万と静かに出ていってる。
3つめ：建物が倒れたり物が飛べば、所有者の責任になる
台風でトタン屋根がめくれて隣家の車に当たった。ブロック塀が倒れて通行人がけがをした。こうしたとき、民法717条の工作物責任で、原則として占有者、それができないときは所有者が責任を負います。所有者の責任は、注意していたことを証明しても免れられない重い責任です。
ここで問題になるのが火災保険です。空き家は「住宅物件」ではなく一般物件として扱われることが多く、住んでいたときの契約のままだと、更新の時期に引き受けてもらえない、あるいは知らないうちに失効している場合があります。空き家の火災保険、切れていたらどうなる？をご確認ください。
4つめ：年が過ぎると、税金の特例が使えなくなる
ここがいちばん金額の大きいところです。相続した実家を売るときに使える制度には、いずれも期限があります。
| 制度 | おもな期限 |
|---|---|
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡。昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件あり |
| 取得費加算の特例 | 相続税の申告期限の翌日から3年以内の譲渡 |
相続空き家の3,000万円特別控除は、条件が合えば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。使えるか使えないかで、手取りが数百万円変わることがあります。柏市では「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を市が行っています。
要件は細かく、耐震基準や取り壊しの時期、相続人の人数によって控除額が変わるなど、年度の改正も入ります。適用の可否は必ず税務署か税理士にご確認ください。ただ、ひとつだけ確かなことがあります。「そのうち考える」と3年が過ぎると、この道は閉じます。
決めるのは今日でなくて大丈夫です。ただ、いまいくらで売れるのかだけは先に知っておいてください。
5つめ：名義をそのままにすると、売れない家になる
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象です。施行前に発生した相続も対象で、期限は令和9年3月31日です。
過料よりも実務で困るのは、時間が経つほど手続きが重くなることです。名義人のまま放置している間に、相続人の一人が亡くなる。するとその方の配偶者や子へ権利が移り、関係者が3人から8人、10人へと増えていきます。全員の署名と印鑑証明が必要になり、一人でも連絡が取れなければ止まります。売ろうと思った日には、もう自分だけでは決められない家になっている——これが実際に起きていることです。
兄弟で話が進まないときの順番は相続した実家、兄弟でもめないための進め方にまとめました。柏市・野田市・我孫子市の不動産の登記は千葉地方法務局柏支局（柏市柏6丁目10番25号）が窓口です。
放置にかかる年間コストを数えてみる
柏市の一般的な築40年・土地40坪の戸建てを、誰も住まないまま持ち続けた場合の目安です。物件によって上下しますので、考え方としてご覧ください。
| 項目 | 年間の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 8万〜15万円 |
| 火災保険（一般物件扱い） | 2万〜5万円 |
| 草刈り・庭木（年2回） | 3万〜8万円 |
| 電気・水道の基本料金 | 1万〜2万円 |
| 見回り・管理代行を頼む場合 | 6万〜12万円 |
合わせて年14万〜42万円ほど。5年で70万〜200万円が、何も生まないまま出ていきます。そしてその5年で建物はさらに傷み、売れる価格は下がります。「売るのはまだ早い」という判断には、この金額が乗っていることを知っておいてください。
柏市で相談できる窓口
売る前に第三者の意見を聞きたい方には、柏市の空家相談員制度があります。市と協定を結んだ司法書士の団体、不動産業の団体、建築士の団体に所属する専門家へ相談できる制度で、空家の利活用・適正管理・売買・賃貸・相続登記・リフォームなどが対象。司法書士は30分、ほかの専門家は1時間、1回に限り無料です。窓口は都市部住宅政策課（柏市柏255番地-1 柏市役所分庁舎2-1階／電話04-7167-1147）。
制度の内容は年度で変わりますので、利用の前に市のページでご確認ください。
リノーズにできること
私たちは柏市を拠点に、松戸市・流山市・我孫子市・野田市を含む東葛エリアで不動産の買取と仲介をしています。代表の私は独立する前、リフォームと賃貸管理の仕事を15年しておりました。傷んでいく家を、たくさん見てきました。
ご相談いただくと、「このまま5年持ち続けた場合に出ていく金額」と「いま売った場合の手取り」を、並べてお出しします。売らないという結論になっても構いません。数字を見て決めていただくことが大切だと思っています。
荷物がそのまま、遠方でなかなか来られない、という方には、片付けから登記、引渡しまでお任せいただける実家まるごとパックがあります。空き家全般の扱いは空き家の売却、価格の決まり方は不動産買取をご覧ください。
まとめ
- 放置は無料ではない。柏市の一般的な戸建てで年14万〜42万円が目安
- 勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の土地は住宅用地の特例から外れる（判定は毎年1月1日時点）。「6倍」と言われるが負担調整措置があり、実際の増え方は物件による
- 越境した枝は、催告に応じないなどの条件下で隣地の側で切れる（2023年4月施行の改正民法）
- 倒壊や飛散で損害が出れば、民法717条で所有者が責任を負う。空き家の火災保険は失効していないか確認を
- 相続空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。取得費加算は相続税の申告期限の翌日から3年以内
- 相続登記は令和6年4月から義務。施行前の相続は令和9年3月31日が期限。放置するほど相続人が増え、売れない家になる
- 柏市には空家相談員制度（住宅政策課）がある
ご実家がいまいくらになるのかは、住所と築年数が分かればお調べできます。無料査定は最短30分で価格と査定書をメールでお送りします。「何年か空き家のままです」とひと言お書き添えいただければ、持ち続けた場合の年間費用と並べてお出しします。
税金・制度の内容は年度で変わります。この記事の数字は目安としてお読みください。固定資産税は柏市資産税課、譲渡所得の特例は税務署または税理士、登記は司法書士に必ずご確認ください。
リノーズ株式会社 代表取締役 美澤由佳子
